Phuket Immobilier

Les revenus des droits de mutation s'effondrent à Phuket

Article originel en Anglais: Phuket Gazette May 27, 2009 

Indiquant que le marché immobilier de Phuket n'est pas aussi robuste que certains le suggèrent, les statistiques rendues publiques par le Cadastre de Phuket (Phuket Provincial Land Office) révèlent que les revenus provenant de transactions sur les terrain et propriétés a diminué de plus de 70% comparativement à la même période l'année dernière sur les 4 premiers mois de l'année 2009.

Un total de 1'945 transactions impliquants des titres de propriété de terrain ont été effectués de janvier à avril.

La valeur totale de transactions de terrains pour la période était de 883,24 milliards Baht (environ 18 milliard d'Euros), dont la vaste majorité (881,52 milliards de Baht) pour des terrains viabilisés.

Les revenus provenant des transactions de janvier à avril 2008 s'élevaient à 333,5 millions de Baht (6,8 millions d'€).

Les revenus pour la même période cette année étaient de seulement 97,8 millions de Baht (2'000'000 €) soit une chute de près de 71%.

La réduction la plus importante concerne la collecte de la "taxe d'affaire" (business tax) qui est normalement à la charge du vendeur et coûte 3,3% de la valeur estimée du bien vendu. Cette taxe a pour but de palier à l'absence de notion de gain en capital en droit fiscal thaïlandais. Ce chiffre est tombé de 132 millions de Baht à 18,2 millions d'une année sur l'autre.
Il y a une tendance similaire à la baisse pour les revenus provenant des frais de mutation, normalement payés par l'acheteur et représentant 2% de la valeur enregistrée. Ceux-ci ont chuté de 104,3 million de Baht à 13,6 millions sur la même période de l'année.
La retenue à la source, payée par le vendeur et représentant 1% de la valeur estimée du bien vendu, a chuté de 85,7 millions de Baht à 58,6 millions d'une année sur l'autre.
Les droits de timbre, payés par le vendeur pour 0,5% de la valeur enregistrée du bien, ont chuté de 11,6 millions de Baht à 7,5 millions.

Ces chiffres reflètent une attitude attentiste de la part des investisseurs.

Ils ne peuvent cependant pas être utilisés comme critères fiable pour analyser le marché de villas haut-de-gamme, dans la mesure où beaucoup de ces transaction sont faites entre étrangers par le biais de société off-shore et échappent au comptes du cadastre (la villa étant enregistrée au nom d'une société basée dans un pays étranger, les parts sociales de celles-ci peuvent changer de main sans que le cadastre n'en soit informé).

Chute des prix de l'immobilier à Phuket !

    Depuis l'éclatement de la bulle des sub-primes, les autorités nous ressassent que la Thaïlande, dont plus 70% du P.I.B. est constitué par l'export et le tourisme, est "immunisée" contre la crise.
(J'en profite pour rappeler aux sceptiques que la Thaïlande est dotée d'une épée de Paladin qui lui donne +12 à l'attaque et d'une cotte de mailles tricotée par des elfes qui la protège contre les orques, le virus de la rougeole et  les crises économiques internationales.)

Or, les prix baissent enfin à Phuket.
Même si, officiellement, les prix augmentent toujours; en fait, tout est négociable et certains propriétaires ont déjà diminué leurs prétentions jusqu'à 45% !

    Par exemple, cette maison, située à Rawai dans le sud de l'île, initialement mise en vente à 10,5 millions de Baht (228 000 €), vient de s'échanger à 5,9 millions (128 000 €). 

 

Autre exemple, cet hôtel 5 étoiles de  41 villas à vendre pour 380 Millions de Baht (8 200 000 €) était affiché à 10 millions d'Euros il y a un an.

Mais c'est du côté des promoteurs en difficulté que l'on trouve les plus belles affaires.

 
Par exemple, ce projet à compléter à Yamoo (voir détails) dont le prix demandé passe de 60 millions de Baht (1,3 millions d'Euros) à 35,4 (1 million de Dollars ou 770 000 €).
Le projet comprend 4 villas en construction (hors d'eau) à finir et une parcelle de terrain viabilisée sur laquelle on peut construire 3 villas supplémentaires.
L'une des 4 villas en construction vaut à elle seule plus de 40 millions de Baht, soit plus que le prix demandé pour l'ensemble du projet.

Ou encore le terrain de ce projet (voir détails) de 60 appartements et 6 villas à Bangtao qui était à vendre sur la base de 11,5 millions de Baht du Rai soit 145 € /m² est maintenant descendu à 10 millions de Baht du Rai soit 125 € /m².


A Botan Village, une villa de 350 m², dont l'acheteur initial ne peut payer les échéances, est de nouveau sur le marché à 16 millions de Baht (330 000 €) au lieu de 25 (516 000 €).

Alors, sommes-nous en crise pour autant?
Car, même s'il y a des affaires à faire en ce moment, le phénomène de baisse n'est pas encore généralisé. Surtout les baisses indiquées ici correspondent à une baisse des prétentions des vendeurs, pas à une perte par rapport au prix d'achat.

    Je vais d'abord énumérer les arguments négatifs, qui entraineraient une baisse des prix durables, puis les éléments positifs, ceux qui plaident plutôt vers une stabilisation du marché puis tenter de prédire une tendance à court / moyen terme.

1. Arguments négatifs
1. L'instabilité politique:
   Le conflit qui a éclaté au début 2006 a eu deux effets.
   Il a d'abord mis en évidence la carence de protection du droit de la propriété, en particulier dans le domaine de l'immobilier.
   Ensuite, le spectacle des aéroports bloqués fait redouter à certains un dérapage vers une guerre civile en Thaïlande.
   Le fonds du problème est justement qu'on ne peut même pas discuter du problème car il y a ici un tabou pesant sur tout ce qui touche la monarchie.
2. La crise économique internationale se répercute sur le marché de Phuket.
   Auparavant, les banques locales ne faisant pas de crédit aux étrangers désirant acheter un bien immobilier en Thaïlande ,ceux-ci avaient pris l'habitude de payer "cash", mais à l'aide de crédit obtenu dans leur pays d'origine et garanti par leurs biens propres. Cela n'est plus possible aujourd'hui.
   Une étude de Colliers International Thailand, sur le marché des stations balnéaires thaïlandaises, montre que le pouvoir d'achat des étrangers surtout en provenance des Etats-Unis, de l'Europe, de Hong Kong et de Singapour aurait déjà diminué de 20 à 50%. Cependant on peux s'intérroger sur les fondements de cette étude, étant donné que Colliers n'est pas vraiment actif sur le marché de Phuket.
3. Un "P/E" (price earning ratio) trop élevé: une rentabilité locative faible, due aux prix d'acquisition élevés.
4. Des charges élevés.
   En général, les charges dans les résidences privées tournent autour de 50 ฿ / m². Il n'est pas rare de voir des propriétaires ayant 500 € de charges à payer tous les mois.
5. La baisse du prix des matières premières, donc des coûts de construction, qui entrainerait une baisse des prix du neuf et, par conséquent, tirerait le marché vers le bas.
6. Un développement anarchique ne tenant aucun compte de l'environnement.
    
2. Arguments Positifs
   1. Même si la crise politique est loin d'être réglée, les troubles se sont calmés en apparence. Il faut remarquer qu'on jouit en Thaïlande d'une impression de sécurité au quotidien à laquelle on n'est plus habitué en France.
   2. Oui, la Thaïlande est touchée par la crise, mais l'impact sur le marché de l'immobilier local, et notamment à Phuket, s'observe différemment que dans le reste du monde.
      D'abord, il n'y a pas eu vraiment "d'effet sub-prime" direct ici, les banques n'accordant pas ou peu de crédits.
      Lorsqu'un marché est florissant, on ne peut empêcher une certaine part de spéculation. Cependant, ce que j'ai pu observer depuis 2004, en tant qu'agent immobilier et promoteur, ce ne sont pas des fonds d'investissement ou des financiers recherchant la meilleur rentabilité possible et alimentant une bulle spéculative, mais plutôt des individus faisant un achat à usage personnel, c'est-à-dire une résidence secondaire pour leurs vacances ou bien une demeure de retraite. Comme la finalité première n'était pas de gagner de l'argent à court terme et étant donné que les achats ont été payés cash, finalement peu de propriétaires ont besoin de vendre aujourd'hui.
   3. Le P/E est certes élevé, notamment pour les biens situés près des plages de la côte ouest et destinés à une location saisonnière; cependant il est encore possible de trouver des biens ayant une rentabilité locative décente pour les propriétés destinées à la résidence (par opposition à l'exploitation saisonnière) et achetées à un prix raisonnable.
   4. L'argument déflationniste ne tiendra qu'à très court terme car nous parlons de ressources limitées: le fer, le cuivre, sans parler du pétrole qui multiplie les hausses en augmentant les coûts de transport, toutes ces denrées sont épuisables. Par ailleurs, concernant la charge foncière, nous sommes sur une île encore plus petite que celle de Singapour (respectivement 543 Km² et 693 Km²), l'espace est donc rare.
      De plus, nombre de projets ont été suspendus ou même carrément annulés ce qui réduit l'offre de façon abrupte.
   5. Enfin, il y a ce que j'appellerais le "non-quantifiable".
      Voici quelques photos des îles de la Baie de Phang Nga. C'est à une heure de Phuket en voiture et c'est magnifique. C'est un facteur essentiel, on vient à Phuket pour la qualité de vie.
       

    Avant de conclure, je voudrais souligner que le marché de l'immobilier à Phuket est, par essence, lent. Nous évoluons sur un marché "international" ce qui veut dire qu'une fois qu'un bien est mis en vente, que l'annonce est publiée sur un médium international; il faut attendre que la partie intéressée organise un voyage (c'est-à-dire réserve un billet d'avion, se dégage des ses obligations etc.) pour venir visiter le bien sur place. Ceci rallonge considérablement la durée durant laquelle le bien reste sur le marché. Là où celle-ci se compte en jours à Singapour; à Phuket un bien se vend rarement en moins de 6 mois.
Quand je parle de court terme, je me place donc à l'horizon de l'hiver 2009-2010, voire 2010-2011.

Au niveau national, les analystes de grosses sociétés de promotion immobilière comme Supalai, Land and Houses ou encore Asian Property Development prévoient moins de transactions pour 2009, malgré une baisse de 5 à 10% de la valeur des résidences, baisse due, selon eux, à la chute des prix des matériaux de construction, et malgré les incitations fiscales mises en place récemment par le gouvernement.
Cette analyse ne peut être appliquée telle quelle au marché de Phuket en raison de sa spécificité.
D'une part, les incitations fiscales (l'abattement sur les ventes passerait de 100 000 à 200 000 ฿) n'auront de répercussion que sur les ventes inférieures à 3 millions de Bahts (environ 62 000 €). Or le marché de Phuket se situe plutôt dans le haut de gamme. D'autre part, c'est plutôt un marché de résidences secondaires qu'un marché de résidences permanentes; les préoccupations des acheteurs sont donc différentes.
Cependant, je pense également qu'on verra peu de transactions durant les 18 prochains mois.

Pour la suite, cela dépend de deux paramètres, à savoir la situation économique mondiale et surtout la situation politique locale, mais je pencherais plutôt, vers une stabilisation, voire une reprise du marché.

Lectures complémentaires sur la situation politique en Thaïlande:

• En Anglais, un article détaillé de The Economist, qui d'ailleurs a été censuré en Thaïlande car il parle de la monarchie: Thailand's monarchy — The king and them .
• En Français, un article d'Alternatives International qui recoupe certaines des informations apportées par The Economist: Thaïlande Les suites du coup d’état : une spirale sans fin ?

Le prix des appartements à Phuket a doublé en 3 ans

Si on en croit une étude publiée récemment par Raimond Land "Why Invest in Phuket" ("Pourquoi investir à Phuket"), le prix moyen des appartements sur l'île est maintenant de 101 203 Baht/m², presque le double du prix au m² observé en 2005; ceci en raison des nouveaux projets d'hôtels des acquisitions et améliorations qui continuent malgrè la crise économique et politique.

Le point de vue de Raimond Land s'exprime ainsi:

"En prenant en compte les grandes chaînes internationales d'hôtels qui investissent sur le marché de Phuket et la diversité de nationalité qui achète dans nos projets, il ne fait aucun doute que Phuket soit destinée à une croissance à long terme dans le secteur de l'immobilier".

Ce rapport prévoit aussi d'important retour sur investissement tant au niveau de la rentabilité locative que de l'appréciation des biens aussi bien pour les Thaïs que pour les Farangs; et détermine la rentabilité locative actuelle moyenne à 6 à 10% par an.

Je me permets de nuancer ce tableau, car il me semble qu'il omet de préciser quelques détails:

1. De ce que j'ai pu observer en tant qu'agent immobilier à Phuket immobilière Agency (www.phuketimmo.com), l'acquisition d'un appartement sur plan est considérablement plus risqué que l'acquisition d'une villa.
   En effet, de nombreux promoteurs, y compris de grands noms, ont fait faillite ou ont mis leur projet en attente. Je connais donc des cas de personnes qui ont versé un accompte important pour un appartement qui ne sera jamais livré. Ces personnes n'ont aucun recours, car, si l'achat d'une villa donne un droit sur le terrain ce qui permettrait à l'acquéreur de finir les travaux lui-même en cas de défaillance du promoteur, l'achat d'un appartement en revanche, même en soi-disant pleine propriété (la fameuse "condominium freehold"),  ne donne aucun droit sur le terrain. En bref, si vous achetez un appartement au 3^e étage d'un immeuble qui ne sera jamais construit, il ne vous reste RIEN.
2. Quand on parle d'appréciation du bien, on se place implicitement dans le cas de l'acquisition en pleine propriété, qui est, encore une fois, le cas le plus rare. En effet, si on étudie le cas d'une acquisition sous forme de bail on devra (du moins théoriquement) parler de dépréciation.
   Je m'explique : Mettons que vous signiez un bail sur un appartement sur une durée de 30 ans. Dans un an, il ne vous restera que 29 ans, c'est-à-dire que vous aurez perdu 3,33% de la valeur de votre bien.
3. L'acquisition d'un appartement en pleine propriété aux termes de la loi dite Condominium Act, n'autorise la vente aux étrangers que de 49% des la surface commercialisable de ces appartements (ce qui rend le projet difficile à compléter faute de trouver les acquéreurs thaïs pour les 51% restant). Par ailleurs, cette loi interdit l'acquisition desdits appartements en vue d'exploitation commerciale. C'est-à-dire que vous ne pouvez théoriquement pas les acquérir uniquement pour les louer.
4. La location d'un immeuble est normalement sujette à une taxe de 12,5% du montant du loyer. Personne ne la paie, mais si un jour le fisc thaï se réveille...

Le prix du terrain à Patong atteint les 200 millions de Baht du Rai

D'après ce que nous pouvons observer à partir de notre agence (Phuket Immobilière Agency), le prix du terrain à Patong atteindrait maintenant les 100 à 200 millions de Baht du rai (1 600 m²) ce qui montrerait une forte demande pour les biens haut de gamme et ce malgré un marché globalement en berne.

Pour les parcelles en front de mer, la valeur du terrain a doublé par rapport à son niveau de 2006 et des augmentations annuelles de 30-50% n'étaient pas inhabituelles.

Les raisons poussant le prix des terrains vers le haut comprennent la rareté de terrains de qualité en bord de mer ou ayant vue sur mer et une augmentation du prix des terrains en général.

Selon le Cadastre de Phuket (Phuket Land Office) 2 416 mutations auraient été enregistrées au premier trimestre 2008, une diminution par rapport aux 2 642 mutations enregistrées l'an dernier durant la même période (qui était elle même en baisse par rapport aux années précédent le coup d'état).
Ces mutations se répartissent en :

1. 2 251 mutations de terrains nus ou bâtis,
2. 53 mutations de bâtiment sans terrain,
3. 112 mutations d'appartements.

Au premier trimestre 2008, 64% du nombre total d'unités sur le marché serait vendu, dont la plus grande part dans des projets situés au centre de l'île.

Tendances du marché de l'immobilier Thaïlandais à la mi-2008

Malgré la Méthode Coué utilisée par une partie de la classe politique ainsi que par certains agents immobiliers, il faut se rendre à l'évidence: la Thaïlande traverse, comme le reste du monde, une crise économique qui affecte particulièrement le marché immobilier.

Une crise politique qui n'en finit pas, ajoutée à la crise des subprimes et une combinaison de facteurs mondiaux défavorables (choc pétrolier et crise environnementale), tout semble contribuer à plonger ce pays dans l'abîme.

Contrairement à ce qu'on aurait pu croire, le secteur immobilier thaïlandais n'est pas immunisé vis-à-vis des retombées de la crise américaine des subprimes. En effet, l'obtention de crédit en Thaïlande était déjà très difficile bien avant l'explosion de la crise des subprimes. Un raisonnement simpliste serait alors de dire: "La crise des subprimes est une crise affectant le crédit, l'économie Thaïlandaise fonctionne sans crédit, donc il n'y a pas de risque que la crise des subprimes affecte la Thaïlande." Quod erat demonstrandum.

C'est évidemment oublier un certain nombre de facteurs:

1. Quand on dit "de toutes manières, il n'y a pas de crédit en Thaïlande depuis plusieurs années", on oublie de préciser que l'on parle du cas des étrangers cherchant à acquérir des biens immobiliers en Thaïlande. Or l'économie de la Thaïlande ne se résume pas uniquement au marché de l'immobilier et encore moins à la portion de ce marché qui est orienté vers l'international.
2. Même si les étrangers qui achète de l'immobilier en Thaïlande l'ont fait jusqu'à présent avec du cash, ils avaient besoin de leur banque dans leur pays d'origine afin d'organiser leurs finances. Prenons l'exemple, une personne qui achète un villa 400 000 €, même si elle achète cash, cela ne signifie pas qu'elle dispose de l'argent immédiatement (cela signifierait que celui-ci dorme sur un compte courant), son argent est certainement déjà investi en bourse ou autre, une intervention de sa banque est donc nécessaire. Or la crise des subprimes a une répercution sur tout le système financier.
3. La crise des subprimes a provoqué une crise de l'immobilier partout dans le monde. Ce qui veut dire que maintenant, en plus de la concurrence des pays voisins comme le Vietnam et le Cambodge (qui, soit dit en passant, ne sont pas encore totalement prêts au niveau infrastructures), la Thaïlande est en concurrence avec la Floride ou l'Australie dont les prix ont fortement chutés.
4. Les occidentaux qui viennent de voir l'évaluation de leur patrimoine décroitre en Europe ont moins envie d'investir à l'étranger.
   

Malgré cela on à l'impression que les prix à Phuket ne chutent pas vraiment et ont même tendance à croître légèrement. Il est vrai qu'à moyen termes, la demande exédant toujours l'offre dans la région, le marché local devrait repartir à la hausse.

Alors, me direz-vous, où sont les bonnes affaires?

D'abord, la hausse des prix n'est que relative. Ou plutôt, la hausse des prix de l'immobilier est relativement faible par rapport à la hausse des prix de tout le reste.

D'après les économistes du gouvernement, l'inflation en Thaïlande est limitée à 6% par an. J'ai un petit problème avec ce chiffre, car n'ayant pas de chance, je n'achète que des produits dont le prix augmente de plus de 50% par an:

• L'essence : mon plein est passé de 900 à 2 200 Baht en moins de 2 ans (chez moi ça fait 244%).
• La nourriture : le calcul est simple, ça a doublé.
• Les matériaux de construction: toutes les semaines il y a quelque chose qui a augmenté, on est obligé de mettre les devis à jour presque quotidiennement.

Donc dans ce contexte,un prix stable ou même une faible hausse équivaut à une baisse (même si ça paraît étrange).

Par ailleurs, on commence à voir des propriétaires et surtout des promoteurs qui sont prêts à concéder des rabais significatifs sur leurs biens. Et là, il peut y avoir des opportunités.

Je connais au moins cinq projets importants qui connaissent des difficultés ou sont en passe de changer de mains sur l'île. La plupart sont des projets d'appartements qui requièrent plus d'investissement initial et sont plus fragiles du fait de la loi qui n'autorise à vendre que 49% de la surface de tel projet directement à des étrangers (les 51% restant sont beaucoup plus difficiles à vendre).

On vient d'ailleurs de me proposer un projet de villas dont vous pourrez voir les détails à l'adresse suivante:
Queue de programme cherche repreneur à Cape Yamoo (http://www.phuketimmo.com/modules.php?name=Ads&op=ViewDetailAds&id_ads=5066)
Ou bien télécharger la fiche en PDF:

• Download S2008P0009-Francais.pdf
• Plan Masse du projet : Download ph_plan_020608.pdf

Il y  là une opération de marchand de biens à faire. L'intérêt de cette affaire est qu'elle comporte 3 parcelles de terrain plus 4 villas en construction, dont l'une à elle seule vaut presque le prix demandé pour le lot.

Vers une extension de la durée du Bail en Thaïlande?

D'après le Ministre des Finances Surapong Suebwonglee, le gouvernement pense étendre la période du bail au delà de 30 ans afin de stimuler l'activité économique.
Lors du forum d'investisseurs tenu par Euromoney les 13 et 14 mai à Bangkok, il aurait déclaré: "Cela a été discuté assez sérieusement durant les 2 ou 3 derniers mois. Nous devons penser au pourcentage de propriétés en bail et en société comparé au nombre d'année. la crise dans laquelle nous sommes plongée depuis 2 ans nous conduit à penser et à chercher de nouveaux modèles".

Même si le sujet est toujours extrêmement sensible et même si une proposition quelle qu'elle soit a peu de chance de passer les 3 lectures devant le Parlement requises avant adoption, le changement de langage est net.
Pour la première fois en 2 ans j'entends dire clairement qu'il y a un problème. Jusque là le gouvernement s'était contenter de noyer le poisson en espérant que l'opinion publique, et les investisseurs, oublient toutes les bourdes, écarts de langages et réglementations catastrophiques commises depuis le début des troubles politiques, c'est-à-dire depuis février 2006.
Pour la première fois, le mot "crise" est lâché et il y a un mouvement général pour essayer de trouver des solutions. Notamment, en mars dernier, le gouvernement Thaï a adopté des dispositions en matière de droit des société (cf http://www.phuketimmobilier.info/2008/03/le-gouvernement.html) et des allégements fiscaux (cf. http://www.phuketimmobilier.info/2008/05/rforme-fiscale.html) dans le but de stimuler l'activité économique et notamment le secteur immobilier.

Réforme fiscale favorable à l’immobilier en Thailande

En vue de relancer l’économie du royaume, le gouvernement a adopté en mars 2008 un certain nombre d’incitations fiscales aussi bien en faveur des personnes physiques que des entités juridiques, ainsi que pour privilégier et stimuler les transactions dans le secteur immobilier.
C’est le deuxième volet d’une série de mesure qui avait commencé par faciliter la création d’entreprise et dont nous parlions le 19 mars :
http://www.phuketimmobilier.info/2008/03/le-gouvernement.html#trackback

Des réductions fiscales ont été approuvées au profit des sociétés et notamment les PME ayant un capital social de moins de 5 millions Baht, pour lesquelles la tranche de profits de 0 à 150,000 bahts est désormais exemptée d’impôt. Les nouvelles sociétés introduites en bourse sur le SET ("Stock Exchange of Thailand") en 2008 bénéficieront également d’une réduction de l’impôt sur les profits de 30% à 25% pour une durée de 3 ans.

Enfin, les réductions fiscales les plus significatives sont celles consenties en vue de redynamiser le secteur immobilier.
Chaque vente de propriété immobilière donne lieu au paiement de timbres (0,5% du montant de la propriété tel qu’il est estimé par le cadastre), de frais de transfert de propriété et, le cas échéant d’une taxe spécifique d’activité (« Specific Business Tax ») qui est payable par un propriétaire ayant enregistré son bien depuis moins de 5 ans avant de le revendre (la notion de gain en capital n’existant pas en droit Thaï, cette « taxe spécifique d’activité » permet à l’état de  récupérer un peu d’impôt – on est rassuré pour lui).
En la matière, les frais de transfert de propriété ont été réduits de 2% à 0.01% et les taxes spécifiques d’activité ("specific business taxe") ont été réduites de 3.3% à 0.11%.

Prenons le cas concret d’une personne qui a acheté sa villa il y a moins de 5 ans et qui la revend aujourd’hui pour 400 000 €.
Pour faire simple, nous allons supposer que le montant estimé par le cadastre est égal au montant réel et que l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord pour que le vendeur paie intégralement la Taxe Spécifique.

Avant la réforme le montant des frais et taxes se seraient décomposé ainsi :

• Montants payables par l’acheteur
  Timbre : 400 000 X 0,5% = 2 000 €
  Transfert : 400 000 X 2% = 8 000 €
  Total = 10 000 €

• Montants payables par le vendeur
  Taxe Spécifique : 400 000 X 3,3% = 13 200 €
  
• Grand Total = 23 200 €

Aujourd’hui

• Montants payables par l’acheteur
  Timbre : 400 000 X 0,5% = 2 000 €
  Transfert : 400 000 X 0,01% = 40 €
  Total =  2 040 €

• Montants payables par le vendeur
  Taxe Spécifique : 400 000 X 0,11% = 440 €

• Grand Total = 2 480 €

Soit une diminution de 89,3% !

Tableau de prix des terrains

Voici un petit tableau récapitulatif des prix pratiqués dans Phuket.
C'est la combinaison de notre expérience personelle des ventes et des informations que nous avons recueillies auprès d'autres intevenants du secteur.
Notre objectif n'est pas de faire une “liste officielle”, mais plutôt d'offrir des repères. Les prix peuvent varier selon l'emplacement et les conditions particulières à chaque terrain.

(Les prix sont exprimés en millions de Baht par Rai)

www.phuketimmo.com	Emplacement	Front de mer de 1 à 5 Rai	Front de mer 5 Rai et plus	Vue sur mer de 1 à 5 Rai	Vue sur mer 5 Rai et plus	Sans vue sur mer de 1 à 5Rai	Sans vue sur mer 5 Rai et plus
Ouest	Bang Tao	25	20	10	9	6,5	5
	Mai Khao	18	15	8,5	7	5	4
	Nai Yang	15	13	7	5	4	3
	Naithon	18	15	6,5	5	4	3
	Layan	20	18	9,5	8	6	5
	Surin	16	13	7	6	6	5
	Kamala	20	15	8,5	6,5	5	4
	Promotoire de Kamala	30	25
	Kalim	30	25	16	13	6,5	5
	Patong	35	30	16	13	6	5
	Karon	20	18	12	9,5	6	5
	Kata	30	25	15	13	7	6
	Promotoire de Kata	35	30
	Nai Harn	18	16	10	8	6	5
Est	Chalong	15	12	7	6	5	3,5
	Ao Makham	15	13	8	7	6	4,5
	Cape Panwa	18	15	8,5	6	5	4
	Koh Sirey	10	7,5	6,5	5	4	3
	Boat Lagoon (Ecole Internationale)	12	9	8	6	5	4
	Yamu	20	18	12	10	6,5	5
	Ao Por	15	13	8	6,5	5	4
	Yacht Haven
Intérieur des terres	Emplacement	Bord de Parcours de Golf De 1 à 5 Rai	Bord de Parcours de Golf 5 Rai et plus	Vue sur mer de 1 à 5 Rai	Vue sur mer 5 Rai et plus	Sans vue sur mer de 1 à 5Rai	Sans vue sur mer 5 Rai et plus
	Kathu	15	9	7	6	5	4
	Thalang					3	2,5
	Phuket City			10	8
	Centres commerciaux (By-Pass Road et environs de Central Festival)					20	15

Tendances du marché de l'immobilier à Phuket au premier trimestre 2008

Depuis le début de la saison touristique (décembre 2007), malgré les difficultés que traversent la Thaïlande, la tendance générale du marché immobilier de Phuket est à la hausse.

Les augmentations se font de manière brusque, comme lors de chaque reprise saisonnière sur l'île. C'est-à-dire qu'il n'est pas rare de voir des augmentations de 20, 30 voire 50% du jour au lendemain. (Voir l'évolution des prix sur notre site d'agence: www.phuketimmo.com).
J'ai pu assister récemment, lors d'une transaction que j'ai conduit, à un passage de 32 à 40 million de Baht sur le prix d'une villa au cours de la négociation; soit 25% d'augmentation !

La hausse s'effectue de façon hétérogène, certaines régions s'apprécient mieux que d'autres. Par exemple Bangtao pour la vente de propriétés de vacances et Kathu où l'on voit un afflux de demandes de locations à long terme.
On peut noter aussi les reprises de travaux qui avaient été abandonnés sur l'île de Sirey; ce qui laisse à penser que l'île a de nouveau la côte; puisque l'absence de système de crédit implique que chaque propriété ait été préalablement vendue afin d'en financer la construction.

D'ailleurs, le manque de crédit n'est peut-être pas étranger à la hausse des prix.
Ceci va à l'encontre de l'idée préconçue selon laquelle la facilité d'accès au crédit provoque une inflation immobilière.
La théorie s'énonce ainsi:
Pas de crédit = moins de demande = les prix ne grimpent pas.
Bel argument. Essayons-le!

D'abord il faut noter qu'en matière de stabilité des prix; on fait mieux.
Globalement les prix de l'immobilier à Phuket ont doublé tous les 3 ans depuis 2000.
C'est déjà un premier coup de canif dans la théorie. Cela tendrait à démontrer que, même sans crédit la demande est forte.
Ensuite, il faut essayer de se mettre à la place du promoteur.
Imaginons que vous soyez le promoteur d'un petit projet, mettons d'une demi douzaine de villas. 

Le coût total du projet est de 300 millions de Baht.
Mais pour commencer le projet, c'est-à-dire acheter le terrain, faire des études et des plans d'architectes, construire les infrastructures (routes, adduction d'eau et d'électricité) et la maison témoin, vous n'avez besoin que de 200 millions.
Le "droit d'entrée" est donc de 200 millions ce qui limite le nombre de prétendants à la profession de promoteur. La conséquence directe de l'absence de crédit est donc de réduire l'offre, et ainsi de faire grimper les prix.
Mettons que vous attendiez que votre bénéfice soit le double de l'argent que vous avez investit: d'une part les difficultés et les risques encourus vous poussent à être gourmant; d'autre part; vous pouvez vous le permettre puisqu'il y a moins de concurrence.
Donc vous avez investit 200 millions sur un projet de 300, pour atteindre votre objectif, il faut que l'ensemble de vos ventes représente 500 millions.
Inutile de dire que vous n'êtes pas ouvert à négociation.
Ayant fourni l'investissement au comptant, vous n'êtes pas tenaillé par les agios bancaires qui vous poussent à vendre vos maisons le plus vite possible.
Par ailleurs que ferez-vous une fois que toutes vos maisons seront vendues? Racheter un autre terrain et refaire un projet?
Oui mais nous sommes sur une île, la terre est rare aujourd'hui, elle le sera encore plus demain.

Donc pas de rabais!
Maintenant observons ce qui ce passe si on introduit le crédit dans le marché.
Pour faire simple imaginons qu'une banque vous propose de financer le projet à hauteur de 160 millions (soit 80% de l'investissement initial) et que le coût global de ce prêt soit de 10 % de la somme prêtée soit 16 millions.
Vous aller me dire: "Vous voyez bien que cela va faire augmenter les prix puisque le coût total du projet est maintenant de 316 millions au lieu de 300 !"
Oui mais votre investissement initial en tant que promoteur n'est plus que de 40 millions. Si vous voulez toujours doubler, l'ensemble de vos ventes doit atteindre : 316 + 40 = 356 millions, au lieu de 500, soit près de 30% de moins.
Par ailleurs, maintenant que l'argent vous coûte 10% et que la concurrence s'est accrue puisque le ticket d'entrée n'est plus que de 40 millions, vous êtes plus enclin à négocier.

Donc, non seulement le prix de vente de vos maisons est déjà moins cher, mais en plus si un acheteur potentiel vous demande, par exemple un discount de 5%, vous accepterez tout de suite.
A l'inverse, il faut noter que l'absence de crédit rend le marché beaucoup plus rigide en cas de ralentissement. En un mot, n'étant pas poussé par des agios à payer chaque mois, les propriétaires tiennent mais ne vendent pas et les "bonnes affaires" sont rares.

Le Baht pourrait encore se renforcer de 7% d’ici la fin de l’année

Les experts voient le baht s’envoler de 1,50 voire 2 baht contre le dollar soit 5 à 7% d’augmentation par rapport au niveau actuel d’ici la fin de l’année, propulsé par une croissance des devise régionales et une accélération saisonnière des exportations.

Le Baht a déjà progressé de 4,8 % depuis le début de l’année, clôturant vendredi dernier à 34,26 ~ 34,28 Baht contre 1 Dollar américain.

Supavud Saicheua, directeur de Phatra Securities annonçait la semaine dernière que le baht pourrait s’élever  de plus de 5 ~ 7% vers la fin de l’année en raison de l’appréciation du Yen et du Yuan (Ren Min Bi).

On estime que le Yen devrait s’apprécier de 5 à 6 % en raison du relâchement des échanges. C’est-à-dire que les investisseurs ayant emprunté à des taux faibles au Japon et ayant retiré l’argent hors du pays pour chercher des taux plus avantageux à l’étranger, le rapporteraient au Japon.

D’après Supavud, le Yuan devrait aussi progresser de 5 à 7% en réponse aux demandes insistantes des Etats-Unis de corriger son excédent commercial massif.

Quelles pourrait être les conséquences sur le marché de l’immobilier à Phuket ?

Nous avons déjà rencontré un schéma similaire en 2005 après le Tsunami.
Après 10 mois de calme plat et très peu de transactions, les acheteurs se sont rués en masse dès le début de la haute saison (Novembre 2005) entraînant une brusque poussée des prix dès Noël.
Simultanément les Chinois faisant semblant de céder à la pression des Etats-Unis, relâchaient leur monnaie de … 2%. Ce qui fut suffisant pour entraîner toutes les monnaies locales dans leur sillage.
Le prix des propriétés de Phuket a donc augmenté en valeur absolue (par rapport à leur prix d’échange précédent) mais aussi au niveau international du fait de l’appréciation du Baht.

Tout est en place pour que l’année 2007 soit un re-make de 2005.
Après les innombrables bourdes du gouvernement le marché est resté désespérément inanimé.

Nous avons commencé à percevoir un sursaut après l’approbation de la nouvelle constitution le 19 août dernier.
Un pic de fréquentation très nette a été observé sur le site de notre agence (www.phuketimmo.com) à la suite de l’annonce de la tenue d’élections législatives pour le 23 décembre 2007.
A noter aussi la fébrile agitation des marchands de bien thaïlandais qui prennent des positions en prévision de la normalisation politique à venir.
Nous risquons donc de voir la conjonction de deux forces haussières, à savoir le marché local et le raffermissement du Baht.

En conclusion, attendre la haute saison (novembre – avril) dans l’espoir que les prix se tasseront est un mauvais calcul.