Phuket Immobilier

L'immobilier en Thaïlande plus rentable que les placements financiers

D'après une étude de marché de CB Richard Ellis (Thailand) Co. Ltd, il y a toujours une demande pour les sites de promotions immobilières, même si les promoteurs étaient devenus plus prudent en raison du ralentissement qu'a connu le marché au premier trimestre 2011, en attente des élections du 3 juillet dernier.

En effet, le rendement des investissements immobiliers reste favorablement orienté par rapport aux placements financiers.

Bien que la Banque de Thaïlande ait augmenté sa politique de taux d'intérêt de 25 points par deux fois ce trimestre à 2,5%/an, la rentabilité des investissements immobilier n'a pas changé de façon significative et le marché immobilier attire toujours les investissements car les autres investissements à revenus fixes présentent des rendements inférieurs ; les investisseurs locaux étant toujours à la recherche de rendements plus attrayants par rapport aux obligations et dépôts bancaires.

A titre de comparaison, le rendement sur un an fixe des taux des dépôts bancaires des cinq premières banques commerciales de Thaïlande se situe actuellement autour de 1,85% -2,00%, et les rendements des obligations d’État à un an sont passé à 2,5% -2,8%, alors qu'un investissement immobilier rapporte généralement plus de 5%, sans compter l'appréciation de la propriété.

Élections : Les marches financiers saluent la victoire des rouges

Le Baht a connu sa plus forte progression depuis février 2008 et la bourse a également grimpé suite à la  la victoire des alliés de Thaksin Shinawatra, ancien Premier ministre en exil, qui laisse espérer le retour des investisseurs étrangers dans le pays.

Le coût de protection des bonds du trésor contre un défaut de paiement ont chuté au plus bas depuis un an au moment où la Commission électorale estimait, après le décompte de 98% des votes, que  le Pheu Thai, parti dirigé par Mme Yingluck Shinawatra, la sœur de Thaksin, avait gagné 264 des 500 sièges du Parlement, écrasant le Parti Démocrate du Premier ministre Abhisit Vejjajiva.
Ce dernier a félicité Mme Shinawatra et le ministre de la défense a déclaré que l'armée acceptait le résultat (ce qui est peut-être le plus important vue le pouvoir de l'armée dans le pays). Le SET, l'indice de la valeur de référence boursière de Thaïlande, a enregistré sa plus forte progression depuis mai 2010.

Les investisseurs avaient délaissé les actions Thaïes et le Baht durant le mois dernier à cause des craintes qu'un résultat contestable provoque des violences. Or la victoire décisive des alliés de Thaksin peut ramener la stabilité à une nation accablée par des conflits entre supporters et opposants qui ont coûté la vie à plus de cent personnes depuis les dernières élections en 2007. 

“Cette victoire est un résultat bienvenu et les investisseurs étrangers devraient revenir très rapidement”, a déclaré Frances Cheung, stratège chez Crédit Agricole CIB à Hong Kong. “Elle efface une partie de l'incertitude et rassure le marché ”.



Le Baht a grimpé de 1.1%, sa plus forte augmentation depuis le 29 février 2008, à 30,48 pour 1 Dollar lundi à 12h45, selon les données compilées par Bloomberg. La devise a atteint 30,41 plus tôt, le plus fort niveau depuis le 23 juin. Le Crédit Agricole table sur un Baht à 29,20 pour 1 dollar en fin d'année,
d'après Mme Cheung.

Glissement pré-électoral

L'index SET a augmenté de 4,1%, la plus forte croissance en Asie, à 1'084,28 lundi à midi tandis que SC Asset Corp Pcl et M Link Asia Corp., des sociétés contrôlées par la famille Shinawatra, subissait une poussée spectaculaire. SC Asset a grimpé de 16% à 15,9 Baht et M Link a bondi de 25% à 2,22 Baht. 

Précédemment, les fonds mondiaux avaient vendu pour 884 millions de Dollars de plus qu'ils n'en avaient acheté en juin, la plus grosse liquidation depuis janvier d'après les données boursières. L'indice bousier SET était tombé au plus bas depuis 3 mois le 27 juin. 

Les contrats d'échange sur défauts sur la Thaïlande ont perdu 11 points de base, ou 0,11%, à 119,5 point de base, selon la Royal Bank of Scotland Group Plc. C'est la plus importante baisse depuis le 27 mai de l'année dernière.

“La victoire du parti Pheu Thai est positif pour l'économie”, a déclaré Vana Bulbon, chef de la direction à l'UOB Asset Management (Thailand) Co., qui supervise l'équivalent de 1,8 milliard de dollars d'actifs. “Cela va laisser le contrôle aux acteurs économiques, permettant une meilleure coordination et la mise en œuvre d’une reelle politique économique”. 

Stabilité politique

La stabilité du nouveau gouvernement est très important pour les Thaïlandais, les expatriés mais aussi pour les investisseurs étrangers.
BBL Asset Management Co.,Ltd  le plus gros prêteur de la Thaïlande, qui supervise 4,9 milliards de dollars d'actifs se dit rassuré par ce resultat et compte bien voir revenir les capitaux etrangers sur le marche boursier thaïlandais.

Prudence des investisseurs

Mais une certainee prudence reste de mise, car tout n’est pas réglé et cette victoire ne met pas un point final à l’instabilité politique qui plane sur le pays depuis des années.

“Les investisseurs sont inquiets, tout le monde a encore en tête les manifestations de l’année dernière, et certains pensent que cela pourrait se reproduire dans les semaines à venir, ce qui a aurait des effets négatifs pour la Thaïlande et son économie”, a déclaré Takahide Irimura l’un des reponsables de la société Kokusai Asset Management Co qui gère 57 milliards de Dollars d'actifs, notamment les plus grosses dettes de fonds asiatiques.

Les candidats gagnants

“J'espère que nous allons accepter la décision prise par la majorité des Thaïlandais dans cette élection”, a déclaré, par téléphone depuis Dubaï, M. Thaksin à la station de télévision thaïlandaise PBS en fin de journée hier . “Si vous ne respectez pas la décision de la majorité du peuple, le pays
ne peut pas avoir la paix.”

La Commission électorale va certifier les candidats gagnants dans les 30 jours, après quoi le Parlement se réunira pour choisir un Premier ministre, selon le porte-parole Paiboon Lekprom.



“Si le Pheu Thai est autorisé à gouverner avec la majorité, qu’il a gagné
dans des élections libres et justes, c'est un progrès pour la Thaïlande”, a déclaré Michael Montesano, chercheur invité à l'Institut de l'Asie du Sud
basé à Singapour. “Il y a de nombreuses étapes à venir et le pays reste
profondément divisé.”



Pheu Thai s'est engagé à garantir des prix pour les agriculteurs, à augmenter le salaire minimum et à faciliter et encourager les investissements étrangers directs. Il se dit prêt a prendre des mesures pour faire baisser les prix à la consommation et réduire l'inflation qui est de 4,06%.

Taux d'intérêt élevés

La Banque de Thaïlande a relevé le taux de référence de rachat à 3%. Le ministère des Finances a déclaré la semaine dernière qu'il s'attendait à ce que le produit intérieur brut augmente d'un maximum de 5% cette
année.


Même après les pires violences politiques depuis près de deux décennies, le SET Index et la devise ont été les deuxième meilleurs indices en Asie (hors Japon) l'an dernier, avec un gain de 41% et 11%
respectivement. L'indice a baissé de 0,6% au deuxième trimestre, la jauge de la
première perte trimestrielle depuis Mars 2009, alors que le Baht a affiché sa seconde
baisse trimestrielle, perdant 1,6%.

“Je ne m'attends pas a ce que les investisseurs étrangers réagissent négativement à court terme”, a déclaré Jitra Amornthum, directeur de recherche à Finansia Securities Syrus
Pcl à Bangkok. “Ces élections offrent une image claire que Pheu Thai prend la tête du nouveau gouvernement avec un mandat fort.”

 

Thibault Favre est consultant en investissements financiers et immobiliers auprès de la société 3c2d,Co.Ltd installée à Bangkok.

Chute des prix de l'immobilier à Phuket !

    Depuis l'éclatement de la bulle des sub-primes, les autorités nous ressassent que la Thaïlande, dont plus 70% du P.I.B. est constitué par l'export et le tourisme, est "immunisée" contre la crise.
(J'en profite pour rappeler aux sceptiques que la Thaïlande est dotée d'une épée de Paladin qui lui donne +12 à l'attaque et d'une cotte de mailles tricotée par des elfes qui la protège contre les orques, le virus de la rougeole et  les crises économiques internationales.)

Or, les prix baissent enfin à Phuket.
Même si, officiellement, les prix augmentent toujours; en fait, tout est négociable et certains propriétaires ont déjà diminué leurs prétentions jusqu'à 45% !

    Par exemple, cette maison, située à Rawai dans le sud de l'île, initialement mise en vente à 10,5 millions de Baht (228 000 €), vient de s'échanger à 5,9 millions (128 000 €). 

 

Autre exemple, cet hôtel 5 étoiles de  41 villas à vendre pour 380 Millions de Baht (8 200 000 €) était affiché à 10 millions d'Euros il y a un an.

Mais c'est du côté des promoteurs en difficulté que l'on trouve les plus belles affaires.

 
Par exemple, ce projet à compléter à Yamoo (voir détails) dont le prix demandé passe de 60 millions de Baht (1,3 millions d'Euros) à 35,4 (1 million de Dollars ou 770 000 €).
Le projet comprend 4 villas en construction (hors d'eau) à finir et une parcelle de terrain viabilisée sur laquelle on peut construire 3 villas supplémentaires.
L'une des 4 villas en construction vaut à elle seule plus de 40 millions de Baht, soit plus que le prix demandé pour l'ensemble du projet.

Ou encore le terrain de ce projet (voir détails) de 60 appartements et 6 villas à Bangtao qui était à vendre sur la base de 11,5 millions de Baht du Rai soit 145 € /m² est maintenant descendu à 10 millions de Baht du Rai soit 125 € /m².


A Botan Village, une villa de 350 m², dont l'acheteur initial ne peut payer les échéances, est de nouveau sur le marché à 16 millions de Baht (330 000 €) au lieu de 25 (516 000 €).

Alors, sommes-nous en crise pour autant?
Car, même s'il y a des affaires à faire en ce moment, le phénomène de baisse n'est pas encore généralisé. Surtout les baisses indiquées ici correspondent à une baisse des prétentions des vendeurs, pas à une perte par rapport au prix d'achat.

    Je vais d'abord énumérer les arguments négatifs, qui entraineraient une baisse des prix durables, puis les éléments positifs, ceux qui plaident plutôt vers une stabilisation du marché puis tenter de prédire une tendance à court / moyen terme.

1. Arguments négatifs
1. L'instabilité politique:
   Le conflit qui a éclaté au début 2006 a eu deux effets.
   Il a d'abord mis en évidence la carence de protection du droit de la propriété, en particulier dans le domaine de l'immobilier.
   Ensuite, le spectacle des aéroports bloqués fait redouter à certains un dérapage vers une guerre civile en Thaïlande.
   Le fonds du problème est justement qu'on ne peut même pas discuter du problème car il y a ici un tabou pesant sur tout ce qui touche la monarchie.
2. La crise économique internationale se répercute sur le marché de Phuket.
   Auparavant, les banques locales ne faisant pas de crédit aux étrangers désirant acheter un bien immobilier en Thaïlande ,ceux-ci avaient pris l'habitude de payer "cash", mais à l'aide de crédit obtenu dans leur pays d'origine et garanti par leurs biens propres. Cela n'est plus possible aujourd'hui.
   Une étude de Colliers International Thailand, sur le marché des stations balnéaires thaïlandaises, montre que le pouvoir d'achat des étrangers surtout en provenance des Etats-Unis, de l'Europe, de Hong Kong et de Singapour aurait déjà diminué de 20 à 50%. Cependant on peux s'intérroger sur les fondements de cette étude, étant donné que Colliers n'est pas vraiment actif sur le marché de Phuket.
3. Un "P/E" (price earning ratio) trop élevé: une rentabilité locative faible, due aux prix d'acquisition élevés.
4. Des charges élevés.
   En général, les charges dans les résidences privées tournent autour de 50 ฿ / m². Il n'est pas rare de voir des propriétaires ayant 500 € de charges à payer tous les mois.
5. La baisse du prix des matières premières, donc des coûts de construction, qui entrainerait une baisse des prix du neuf et, par conséquent, tirerait le marché vers le bas.
6. Un développement anarchique ne tenant aucun compte de l'environnement.
    
2. Arguments Positifs
   1. Même si la crise politique est loin d'être réglée, les troubles se sont calmés en apparence. Il faut remarquer qu'on jouit en Thaïlande d'une impression de sécurité au quotidien à laquelle on n'est plus habitué en France.
   2. Oui, la Thaïlande est touchée par la crise, mais l'impact sur le marché de l'immobilier local, et notamment à Phuket, s'observe différemment que dans le reste du monde.
      D'abord, il n'y a pas eu vraiment "d'effet sub-prime" direct ici, les banques n'accordant pas ou peu de crédits.
      Lorsqu'un marché est florissant, on ne peut empêcher une certaine part de spéculation. Cependant, ce que j'ai pu observer depuis 2004, en tant qu'agent immobilier et promoteur, ce ne sont pas des fonds d'investissement ou des financiers recherchant la meilleur rentabilité possible et alimentant une bulle spéculative, mais plutôt des individus faisant un achat à usage personnel, c'est-à-dire une résidence secondaire pour leurs vacances ou bien une demeure de retraite. Comme la finalité première n'était pas de gagner de l'argent à court terme et étant donné que les achats ont été payés cash, finalement peu de propriétaires ont besoin de vendre aujourd'hui.
   3. Le P/E est certes élevé, notamment pour les biens situés près des plages de la côte ouest et destinés à une location saisonnière; cependant il est encore possible de trouver des biens ayant une rentabilité locative décente pour les propriétés destinées à la résidence (par opposition à l'exploitation saisonnière) et achetées à un prix raisonnable.
   4. L'argument déflationniste ne tiendra qu'à très court terme car nous parlons de ressources limitées: le fer, le cuivre, sans parler du pétrole qui multiplie les hausses en augmentant les coûts de transport, toutes ces denrées sont épuisables. Par ailleurs, concernant la charge foncière, nous sommes sur une île encore plus petite que celle de Singapour (respectivement 543 Km² et 693 Km²), l'espace est donc rare.
      De plus, nombre de projets ont été suspendus ou même carrément annulés ce qui réduit l'offre de façon abrupte.
   5. Enfin, il y a ce que j'appellerais le "non-quantifiable".
      Voici quelques photos des îles de la Baie de Phang Nga. C'est à une heure de Phuket en voiture et c'est magnifique. C'est un facteur essentiel, on vient à Phuket pour la qualité de vie.
       

    Avant de conclure, je voudrais souligner que le marché de l'immobilier à Phuket est, par essence, lent. Nous évoluons sur un marché "international" ce qui veut dire qu'une fois qu'un bien est mis en vente, que l'annonce est publiée sur un médium international; il faut attendre que la partie intéressée organise un voyage (c'est-à-dire réserve un billet d'avion, se dégage des ses obligations etc.) pour venir visiter le bien sur place. Ceci rallonge considérablement la durée durant laquelle le bien reste sur le marché. Là où celle-ci se compte en jours à Singapour; à Phuket un bien se vend rarement en moins de 6 mois.
Quand je parle de court terme, je me place donc à l'horizon de l'hiver 2009-2010, voire 2010-2011.

Au niveau national, les analystes de grosses sociétés de promotion immobilière comme Supalai, Land and Houses ou encore Asian Property Development prévoient moins de transactions pour 2009, malgré une baisse de 5 à 10% de la valeur des résidences, baisse due, selon eux, à la chute des prix des matériaux de construction, et malgré les incitations fiscales mises en place récemment par le gouvernement.
Cette analyse ne peut être appliquée telle quelle au marché de Phuket en raison de sa spécificité.
D'une part, les incitations fiscales (l'abattement sur les ventes passerait de 100 000 à 200 000 ฿) n'auront de répercussion que sur les ventes inférieures à 3 millions de Bahts (environ 62 000 €). Or le marché de Phuket se situe plutôt dans le haut de gamme. D'autre part, c'est plutôt un marché de résidences secondaires qu'un marché de résidences permanentes; les préoccupations des acheteurs sont donc différentes.
Cependant, je pense également qu'on verra peu de transactions durant les 18 prochains mois.

Pour la suite, cela dépend de deux paramètres, à savoir la situation économique mondiale et surtout la situation politique locale, mais je pencherais plutôt, vers une stabilisation, voire une reprise du marché.

Lectures complémentaires sur la situation politique en Thaïlande:

• En Anglais, un article détaillé de The Economist, qui d'ailleurs a été censuré en Thaïlande car il parle de la monarchie: Thailand's monarchy — The king and them .
• En Français, un article d'Alternatives International qui recoupe certaines des informations apportées par The Economist: Thaïlande Les suites du coup d’état : une spirale sans fin ?

Créer une entreprise en Thaïlande

Je vais ici tenter de répondre à une question qui m'a été posée par un lecteur, M. Julien D.:

Salut a toi,

Je viens de tomber sur ton site par hasard, j'ai pour projet de vivre à l'étranger et mon dévolu s'est posé sur la Thaïlande.
Hélas je ne connais pas grand chose sur ce pays.
Je souhaite y monter une affaire avec les économies que j'ai de France.
Je sais qu'il faut trouver un Thaï pour pouvoir y travailler.
Si tu peux m'en dire un peu plus.
merci

julien

 

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Bonjour Julien,

Merci pour votre message.

Avant tout, quoique vous fassiez en Thaïlande, il faut accepter le fait que le système est différent de celui de l'Europe; et, qu'en schématisant, il offre, certes, moins de sécurité mais plus de flexibilité.

En fait, légalement, les étrangers ont besoin de partenaires et d'employés de nationalité thaïlandaise pour pouvoir opérer en Thaïlande.
Ceci dit, d'un point de vue pratique, il peut s'agir (et il s'agit souvent) de prêtes-noms.

Pour obtenir un permis de travail, il faut:

• monter ou acquérir une société par action: "Company Limited", l'équivalent de notre SARL (Société à Responsabilités Limités, c'est-à-dire où la responsabilité des actionnaires se limite à leur apport et ne s'étend pas à leurs biens propres),
• dont le nombre total d'actionnaires doit être d'au moins 3 personnes (auparavant il en fallait 7),
  (Ces personnes peuvent être des personnes physiques ou morales. Cependant lors de la constitution, il faut mettre des personnes physiques, que l'on pourra remplacer par des personnes morales (c'est-à-dire des sociétés ou des associations elles-même enregistrées en Thaïlande.)
• dont le nombre total de parts sociales détenues par des actionnaires étrangers ne doit pas dépasser 49% du capital,
• dont le capital est d'au moins 2 millions de Baht par permis de travail demandé,
• qui emploie au moins 4 employés de nationalités thaïlandaise par permis de travail demandé.

Cela à l'air compliqué, mais en réalité, il s'agit souvent d'un simple jeu d'écritures comptables, car, par exemple, les autorités ne vérifient en pratique pas que tout le capital a été libéré par les actionnaires lors de la création de la société.
Par ailleurs, les actionnaires thaïs (qui portent les 51% des parts) sont des prêtes-noms qui ont signé des cessions de parts en blancs, voire des reconnaissances de dettes et qui détiennent des parts dites "préférentielles" qui leur donne moins de droit que les parts des véritables propriétaires de l'entreprise.

En clair, avec un bon comptable ou avocat, vous pouvez utiliser une société, que vous contrôlez sans en être le propriétaire en nom propre, dont les actionnaires, le capital et les employés sont fictifs.
Bienvenu au Pays du Mensonge.

Si l'esprit vous choque n'allez pas plus loin, car vous ne changerez pas le pays.

Concrètement, si vous avez besoin, par exemple, de 2 permis de travail dans votre entreprise, il vous faudra "montrer" un capital de 4 millions de Baht (environ 80 000 €) et 8 employés thaïlandais (même si ceux-ci ne mettent jamais les pieds dans l'entreprise).

Vous trouverez des affaires à vendre (et parfois en location-gérance) sur mon site d'agence: www.phuketimmo.com.

En vous souhaitant bonne chance dans votre entreprise !

Tendances du marché de l'immobilier Thaïlandais à la mi-2008

Malgré la Méthode Coué utilisée par une partie de la classe politique ainsi que par certains agents immobiliers, il faut se rendre à l'évidence: la Thaïlande traverse, comme le reste du monde, une crise économique qui affecte particulièrement le marché immobilier.

Une crise politique qui n'en finit pas, ajoutée à la crise des subprimes et une combinaison de facteurs mondiaux défavorables (choc pétrolier et crise environnementale), tout semble contribuer à plonger ce pays dans l'abîme.

Contrairement à ce qu'on aurait pu croire, le secteur immobilier thaïlandais n'est pas immunisé vis-à-vis des retombées de la crise américaine des subprimes. En effet, l'obtention de crédit en Thaïlande était déjà très difficile bien avant l'explosion de la crise des subprimes. Un raisonnement simpliste serait alors de dire: "La crise des subprimes est une crise affectant le crédit, l'économie Thaïlandaise fonctionne sans crédit, donc il n'y a pas de risque que la crise des subprimes affecte la Thaïlande." Quod erat demonstrandum.

C'est évidemment oublier un certain nombre de facteurs:

1. Quand on dit "de toutes manières, il n'y a pas de crédit en Thaïlande depuis plusieurs années", on oublie de préciser que l'on parle du cas des étrangers cherchant à acquérir des biens immobiliers en Thaïlande. Or l'économie de la Thaïlande ne se résume pas uniquement au marché de l'immobilier et encore moins à la portion de ce marché qui est orienté vers l'international.
2. Même si les étrangers qui achète de l'immobilier en Thaïlande l'ont fait jusqu'à présent avec du cash, ils avaient besoin de leur banque dans leur pays d'origine afin d'organiser leurs finances. Prenons l'exemple, une personne qui achète un villa 400 000 €, même si elle achète cash, cela ne signifie pas qu'elle dispose de l'argent immédiatement (cela signifierait que celui-ci dorme sur un compte courant), son argent est certainement déjà investi en bourse ou autre, une intervention de sa banque est donc nécessaire. Or la crise des subprimes a une répercution sur tout le système financier.
3. La crise des subprimes a provoqué une crise de l'immobilier partout dans le monde. Ce qui veut dire que maintenant, en plus de la concurrence des pays voisins comme le Vietnam et le Cambodge (qui, soit dit en passant, ne sont pas encore totalement prêts au niveau infrastructures), la Thaïlande est en concurrence avec la Floride ou l'Australie dont les prix ont fortement chutés.
4. Les occidentaux qui viennent de voir l'évaluation de leur patrimoine décroitre en Europe ont moins envie d'investir à l'étranger.
   

Malgré cela on à l'impression que les prix à Phuket ne chutent pas vraiment et ont même tendance à croître légèrement. Il est vrai qu'à moyen termes, la demande exédant toujours l'offre dans la région, le marché local devrait repartir à la hausse.

Alors, me direz-vous, où sont les bonnes affaires?

D'abord, la hausse des prix n'est que relative. Ou plutôt, la hausse des prix de l'immobilier est relativement faible par rapport à la hausse des prix de tout le reste.

D'après les économistes du gouvernement, l'inflation en Thaïlande est limitée à 6% par an. J'ai un petit problème avec ce chiffre, car n'ayant pas de chance, je n'achète que des produits dont le prix augmente de plus de 50% par an:

• L'essence : mon plein est passé de 900 à 2 200 Baht en moins de 2 ans (chez moi ça fait 244%).
• La nourriture : le calcul est simple, ça a doublé.
• Les matériaux de construction: toutes les semaines il y a quelque chose qui a augmenté, on est obligé de mettre les devis à jour presque quotidiennement.

Donc dans ce contexte,un prix stable ou même une faible hausse équivaut à une baisse (même si ça paraît étrange).

Par ailleurs, on commence à voir des propriétaires et surtout des promoteurs qui sont prêts à concéder des rabais significatifs sur leurs biens. Et là, il peut y avoir des opportunités.

Je connais au moins cinq projets importants qui connaissent des difficultés ou sont en passe de changer de mains sur l'île. La plupart sont des projets d'appartements qui requièrent plus d'investissement initial et sont plus fragiles du fait de la loi qui n'autorise à vendre que 49% de la surface de tel projet directement à des étrangers (les 51% restant sont beaucoup plus difficiles à vendre).

On vient d'ailleurs de me proposer un projet de villas dont vous pourrez voir les détails à l'adresse suivante:
Queue de programme cherche repreneur à Cape Yamoo (http://www.phuketimmo.com/modules.php?name=Ads&op=ViewDetailAds&id_ads=5066)
Ou bien télécharger la fiche en PDF:

• Download S2008P0009-Francais.pdf
• Plan Masse du projet : Download ph_plan_020608.pdf

Il y  là une opération de marchand de biens à faire. L'intérêt de cette affaire est qu'elle comporte 3 parcelles de terrain plus 4 villas en construction, dont l'une à elle seule vaut presque le prix demandé pour le lot.

Investir: Phuket ou Bangkok?

Voici une question qui m'a été posée sur notre site d'agence (www.phuketimmo.com).

Je souhaiterais savoir si un investissement s'avérerait plus avantageux à Bangkok ou bien à Phuket.

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Monsieur,

Merci pour votre e-mail.

Je pense qu'un investissement sur Phuket a plus de chances de s'apprécier rapidement.
Bien que Bangkok soit la capitale, mon opinion est que ce marché est un peu passé. Bangkok présente de surcroît l'inconvénient de ne pas être en bord de mer, d'être l'une des villes les plus polluées au monde et surtout de s'enfoncer (la ville a été construite sur un marais et serait condamnée à être inondée).

Phuket attire non seulement les touristes, mais aussi le retraités et certains expatriés qui délaissent justement les métropoles surpeuplés comme Hong Kong, Bangkok ou Singapour pour obtenir une meilleure qualité de vie tout en diminuant leurs frais.

A noter aussi qu'à Phuket vous pouvez, par exemple, acheter un appartement proche de la mer, que vous utiliserez lors de vos vacances et qui vous rapportera un revenu locatif le reste du temps. Chose que vous ne pourrez pas faire à Bangkok puisqu'il ne peut s'agir que de location à long terme et non saisonnière.
De plus, certains promoteurs de Phuket propose des crédits aux acquéreurs qui font entrer leur bien dans le pôle locatif (rental pool) du projet, alors que le crédit est quasi impossible dans le reste de la Thaïlande.

Voir comme exemple de biens destinés à la location saisonnière:

(cliquer sur l'image pour voir le projet)

Tendances du marché de l'immobilier à Phuket au premier trimestre 2008

Depuis le début de la saison touristique (décembre 2007), malgré les difficultés que traversent la Thaïlande, la tendance générale du marché immobilier de Phuket est à la hausse.

Les augmentations se font de manière brusque, comme lors de chaque reprise saisonnière sur l'île. C'est-à-dire qu'il n'est pas rare de voir des augmentations de 20, 30 voire 50% du jour au lendemain. (Voir l'évolution des prix sur notre site d'agence: www.phuketimmo.com).
J'ai pu assister récemment, lors d'une transaction que j'ai conduit, à un passage de 32 à 40 million de Baht sur le prix d'une villa au cours de la négociation; soit 25% d'augmentation !

La hausse s'effectue de façon hétérogène, certaines régions s'apprécient mieux que d'autres. Par exemple Bangtao pour la vente de propriétés de vacances et Kathu où l'on voit un afflux de demandes de locations à long terme.
On peut noter aussi les reprises de travaux qui avaient été abandonnés sur l'île de Sirey; ce qui laisse à penser que l'île a de nouveau la côte; puisque l'absence de système de crédit implique que chaque propriété ait été préalablement vendue afin d'en financer la construction.

D'ailleurs, le manque de crédit n'est peut-être pas étranger à la hausse des prix.
Ceci va à l'encontre de l'idée préconçue selon laquelle la facilité d'accès au crédit provoque une inflation immobilière.
La théorie s'énonce ainsi:
Pas de crédit = moins de demande = les prix ne grimpent pas.
Bel argument. Essayons-le!

D'abord il faut noter qu'en matière de stabilité des prix; on fait mieux.
Globalement les prix de l'immobilier à Phuket ont doublé tous les 3 ans depuis 2000.
C'est déjà un premier coup de canif dans la théorie. Cela tendrait à démontrer que, même sans crédit la demande est forte.
Ensuite, il faut essayer de se mettre à la place du promoteur.
Imaginons que vous soyez le promoteur d'un petit projet, mettons d'une demi douzaine de villas. 

Le coût total du projet est de 300 millions de Baht.
Mais pour commencer le projet, c'est-à-dire acheter le terrain, faire des études et des plans d'architectes, construire les infrastructures (routes, adduction d'eau et d'électricité) et la maison témoin, vous n'avez besoin que de 200 millions.
Le "droit d'entrée" est donc de 200 millions ce qui limite le nombre de prétendants à la profession de promoteur. La conséquence directe de l'absence de crédit est donc de réduire l'offre, et ainsi de faire grimper les prix.
Mettons que vous attendiez que votre bénéfice soit le double de l'argent que vous avez investit: d'une part les difficultés et les risques encourus vous poussent à être gourmant; d'autre part; vous pouvez vous le permettre puisqu'il y a moins de concurrence.
Donc vous avez investit 200 millions sur un projet de 300, pour atteindre votre objectif, il faut que l'ensemble de vos ventes représente 500 millions.
Inutile de dire que vous n'êtes pas ouvert à négociation.
Ayant fourni l'investissement au comptant, vous n'êtes pas tenaillé par les agios bancaires qui vous poussent à vendre vos maisons le plus vite possible.
Par ailleurs que ferez-vous une fois que toutes vos maisons seront vendues? Racheter un autre terrain et refaire un projet?
Oui mais nous sommes sur une île, la terre est rare aujourd'hui, elle le sera encore plus demain.

Donc pas de rabais!
Maintenant observons ce qui ce passe si on introduit le crédit dans le marché.
Pour faire simple imaginons qu'une banque vous propose de financer le projet à hauteur de 160 millions (soit 80% de l'investissement initial) et que le coût global de ce prêt soit de 10 % de la somme prêtée soit 16 millions.
Vous aller me dire: "Vous voyez bien que cela va faire augmenter les prix puisque le coût total du projet est maintenant de 316 millions au lieu de 300 !"
Oui mais votre investissement initial en tant que promoteur n'est plus que de 40 millions. Si vous voulez toujours doubler, l'ensemble de vos ventes doit atteindre : 316 + 40 = 356 millions, au lieu de 500, soit près de 30% de moins.
Par ailleurs, maintenant que l'argent vous coûte 10% et que la concurrence s'est accrue puisque le ticket d'entrée n'est plus que de 40 millions, vous êtes plus enclin à négocier.

Donc, non seulement le prix de vente de vos maisons est déjà moins cher, mais en plus si un acheteur potentiel vous demande, par exemple un discount de 5%, vous accepterez tout de suite.
A l'inverse, il faut noter que l'absence de crédit rend le marché beaucoup plus rigide en cas de ralentissement. En un mot, n'étant pas poussé par des agios à payer chaque mois, les propriétaires tiennent mais ne vendent pas et les "bonnes affaires" sont rares.

Cas Pratique

Voici un ensemble de questions, qui m’ont été posées par un lecteur, auxquelles je vais m’efforcer de répondre.

Bonjour Julien,

Je suis tombé sur votre site ainsi que sur votre blog et vos explications claires et concises, tout comme vos remarques pertinentes, m’incitent à vous poser quelques questions qui peuvent également intéresser de futurs acquéreurs.

De nationalité Française, résidant en France (Nice) et venant 2 à 3 fois par an en Thaïlande depuis plusieurs années, j’ai créé une société Thai en décembre 2005 (nous détenons 49 % des parts et j’en suis le président) qui possède, aujourd’hui, un terrain de 2000 m2 sur une plage à Koh Samui.  Pour des raisons financières, j’ai décidé d’y construire 2 maisons :
• une maison, à l’arrière du terrain, avec vue sur la mer que nous allons vendre   
• et une deuxième – les pieds dans l’eau - destinée à la location haut de gamme (la vente de la première nous permettant de compléter le financement de la deuxième et d’investir dans la foulée à Phuket).

Pour cela, je m’apprête à diviser, auprès du Land Office, notre terrain en 2 chanote distincts : Chanote N° 1 de 500 m2 (pour la maison destinée à la vente) et un Chanote N° 2 de 1500m2 (pour celle en bord de plage)

Plus j’avance dans le projet (nous allons signer les contrats avec les architectes et le constructeur) plus se posent à moi des questions de tout ordre :

• Question relative à la formation d’une société Thaï, des répartitions des parts et des représentants/“décideurs”

Suite aux remous du Foreign Business Act, je me suis inquiété auprès de notre avocat, lequel m’a assuré que tous les cabinets en Thaïlande travaillaient sur une solution suite aux dits changements de loi  et qu’un “autre montage” serait toujours possible...
Mais voilà.... Au fil des mois et à l’usage, je ne suis pas entièrement satisfaits de ce cabinet qui est constamment débordé et je n’arrive pas à savoir s’ils font un suivi rigoureux de notre dossier.

Vous qui êtes chaque jour confronté à ce problème, quel est votre sentiment ?

- Qu’en est il à ce jour ?    j’ai lu sur le web que les étrangers qui possèdent déjà une société de droit thaï avec des partenaires "fictifs" ont jusqu'à 2 ans (à partir de quand ???) pour régulariser leur situation. 
Est ce vraiment le cas ?

- Qu’elle est, selon vous à ce jour; le montage le plus efficace afin d’être en règle avec le pays ?

• Deuxième question : Comment devons nous nous y prendre pour vendre cette maison ?

Devons nous constituer une nouvelle société, ou alors pouvons nous tout simplement effectuer cette transaction à travers notre société ??

• Concernant les transferts de fonds & Taux de change.....

- Transferts de fond et change : comment effectuer ces opérations en perdant le moins possible au change (vu l’importance des sommes engagées) ?

- Quelles démarches suivrent pour être sur d’obtenir le document < Thor Tor 3 > qui me permettra de justifier mes investissements dans le pays et de pouvoir ressortir à concurrence la même somme le cas échéant ?

- Dois-je ouvrir un compte en Thaïlande au nom de ma société ? Ou bien en mon nom propre ?  (On m’a dit que si je voulais un jour “ressortir” légalement les sommes investies, le détenteur des fonds en France doit être le même qu’en Thaïlande – est ce exact ?  En France les fonds sont à mon nom propre...)

De plus j’ai lu la chose suivante sur votre site et souhaiterais savoir si je ne risque rien  :
En vertu de cette nouvelle réglementation, toute devise étrangère échangée en baht pour un montant de plus de 20,000 USD doit faire l’objet d’une retenue de 30 % pour une durée minimum d’un an à l’exception des transactions suivantes :
# Investissement étranger direct définis en tant qu’investissement de non-résidents dans des entités locales dans lesquelles l’investisseur détient au moins 10 % du capital et détient un pouvoir de management,
# Investissement dans l’immobilier (terrains ou condominiums, excepté fonds d’investissement immobilier

Je vous remercie par avance, des réponses que vous voudrez bien m‘apporter.

Bien cordialement

Gérard F.

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Merci pour les compliments, voici mes réponses:

Tout d’abord, je n’ai jamais rencontre Me Perasit, je ne peux donc juger. Il a d’ailleurs, à ce que j’en sais, plutôt bonne réputation.
Mais je sais qu’en Thaïlande, où le droit n’est pas encore bien défini, les avocats manquent parfois un peu de « vécu »; à leur vision théorique, il est bon d’ajouter les connaissances acquises de façon empirique de l’homme d’affaire.

Je vais donc répondre point par point à vos questions.

1. La formation d’une société de droit Thaï
   Tout d’abord il faut casser un mythe : le FBA n’a pas jusqu’à présent pas été amendé.
   Sur ce point, comme sur bien d’autres, nous sommes forcés d’attendre les élections du 23 décembre 2007 et la constitution d’un nouveau gouvernement.
   Donc ne changez rien à la société déjà existante. Vous n’êtes absolument pas en situation irrégulière.
   Par contre, il vrai qu’il est maintenant plus compliqué de constituer une société. Disons pour résumer que maintenant vous devez trouver des associés qui soient crédibles.
   Par exemple, si vous monter une société au capital de 2 millions de Baht dans le but d’acheter un terrain d’une valeur de 5 millions et que votre partenaire fictif principal est un médecin qui gagne 100 000 Baht par mois, c’est plausible. Lorsque que vous allez passer au registre du commerce et au cadastre votre histoire tient debout, car, même si en fait votre prête-nom n’investit pas un Satang réellement, il est possible qu’il dispose de la somme investie.
   Par contre, si c’est votre femme de ménage qui gagne 5 000 Baht par mois que vous voulez faire figurer comme associé, là ça ne passera pas.
   On en revient donc à une règle incontournable des affaires en Asie : les Guan Xi (relations / connexions). Il vous faut trouver (donc connaître) des associés crédibles.
2. La vente de la maison
   Là il s’agit plutôt d’un choix de stratégie. Je vais vous exposer celle que j’appliquerais si c’était mon affaire, mais cela ne veut pour autant pas dire que ce soit la seule ni la meilleure en toutes circonstances.
   Je vous conseille de monter une nouvelle société et d’y transférer la propriété de la parcelle que vous allez séparer de votre terrain initial de façon à avoir une société par terrain.
   Ainsi lorsque vous revendrez vos villas, la vente prendra la forme d’une cession de parts sociales. L’acquéreur achètera les parts qui lui permettent de contrôler la société qui possède le terrain. Au regard du cadastre, il n’y a pas de changement de propriétaire (c’est toujours la société) donc pas de transfert de propriété où on risque de vous poser des questions (Qui sont les actionnaires ? D’où vient l’argent ?) et donc pas de frais ni taxe de transfert.
   Au passage, on parle de réévaluation de la grille d’estimation sur laquelle est basée la taxe de transfert de propriété. Donc il vaut mieux transférer votre terrain sur la nouvelle société maintenant plutôt que d’attendre de le moment de la revente où le montant de taxation sera plus important.
   Par ailleurs, vous pouvez aussi mettre la construction de la maison à votre nom de façon à réduire votre imposition (en gardant quand même à l’esprit que la différence entre l’évasion et la fraude fiscale tient à l’épaisseur des murs d’une prison). C’est-à-dire qu’au moment de la revente vous pouvez brouiller les pistes en vendant un terrain qui appartient à une société d’un côté et une construction en nom propre de l’autre. Il est un peu plus difficile à l’administration fiscale de savoir quel était le prix global.
   Aussi cela rassure certains acheteurs de savoir qu’ils ont « quelque chose » en leur nom propre.
3. Transfert de fonds et taux de change
   1. Concernant le risque de change, normalement quand vous envoyez des Euros sur un compte normal d’une banque thaïlandaise vous ne pouvez pas les conserver en Euros plus de quelques jours. Vous devez les convertir en Baht.
      Cependant la Bank Of Ayudhya propose aux résidents des comptes en devises étrangères (USD, EURO).
      Il faut pour être éligible montrer un permis de travail en cours de validité.
   2. Foreign Exchange Transaction Form (Tor Tor 3)
      Voilà comment les choses se passent d’ordinaire dans les transactions auxquelles j’ai participé.
      Quand des clients m’envoie de l’argent (ou envoie de l’argent sur le compte de leur société Thaïe), la Banque Centrale de Thaïlande m’appelle dès l’arrivée des Euros en Thaïlande (avant de les convertir en Baht) et me demande l’explication de ce mouvement. J’explique que c’est pour un investissement étranger (au besoin j’établi les documents pour les cas particuliers), alors la Banque Centrale envoie l’argent à la banque locale destinataire des fonds. Puis la banque locale m’envoie une copie (puis l’original quelques jours plus tard) du « Foreign Exchange Transaction Form » autrefois appelé Tor Tor Sam (3).Je peux donc faxer cette copie au client immédiatement après réception des fonds et conserver l’original pour l’envoyer par courrier ou le remettre en main propre quand il viendra en Thaïlande.
      D’après mon expérience cela ne fait pas de différence que vous envoyiez l’argent de votre compte personnel en France vers un compte personnel en Thaïlande ou bien un compte de société (dans ce dernier cas vous pouvez tout simplement établir un contrat d’emprunt de votre société envers vous-même). Cependant il faut veiller à conserver votre compte personnel en France pour que, lorsque vous rapatrierez l’argent l’administration Thaïe voie qu’il s’agit bien de la même origine.
      Dans votre cas, et si vous optez pour mettre la construction a votre nom, vous pouvez payer votre entrepreneur directement par virement depuis votre compte français et lui demander qu’il s’occupe d’obtenir pour vous le Foreign Exchange Transaction Form.
   3. Concernant la retenue de 30%, cette loi ne s’applique en principe plus au domaine immobilier et ce depuis février 2007.
      Cependant, il est vrai qu’en début d’année il valait mieux que le nom du compte expéditeur et destinataire des virements soient le même pour éviter de se voire appliquer cette règle. Maintenant, je ne pense pas que cela soit encore nécessaire.

Projet d’appartements bord de mer à Naiyang

Voici les détails pour le projet d’appartements situé à Naiyang Beach, sur la côte Ouest de Phuket.

Projet de 118 unités dont :
• 42 de 60 m²
• 48 de 91 m²
• 28 de 136 m²
• 1 Restaurant
• 2 piscines
• 1 court de tennis

Coût total de l’ensemble :
882 millions Baht

L’opération se fera en 2 phases :
1. Achat du terrain et construction de 42 appartements type A + piscine + 2 appartements témoins de type B et C.
Coût de cette 1ere phase : 210 millions de Baht.
2. Seconde phase :
Fin de la construction par autofinancement suivant la cadence des ventes.

L’investissement

Il est de 210 millions de Baht et représente le capital. Il génère un profit de 530 millions de Baht avant impôts et taxes.

Au fur et à mesure des ventes, l’investisseur rentre dans son capital à compte prorata de sa mise.
De même, les profits sont ensuite distribués, toujours à compte prorata.

Le tour de table est ouvert. Il sera clos à hauteur de 210 millions de Baht.

Environnement :

Carte de Phuket

La plage de Naiyang.	Plage vue depuis le site	Derrière les chaises longues …la Mer Andaman.	Pointe sud de la plage.

Plans

Plan Masse	Plans des différents modèles	Perspective

Plans du rez-de-chaussée	Plans du 1er étage	Plans du 2e étage	Plans du 3e étage

NB :

Les illustrations présentées ont été réduites pour tenir sur la page (à voir en HTML) ; vous pouvez en obtenir un agrandissement en double-cliquant dessus.

Les comptes prévisionnels sont disponibles sur requête.