Phuket Immobilier

L'immobilier en Thaïlande plus rentable que les placements financiers

D'après une étude de marché de CB Richard Ellis (Thailand) Co. Ltd, il y a toujours une demande pour les sites de promotions immobilières, même si les promoteurs étaient devenus plus prudent en raison du ralentissement qu'a connu le marché au premier trimestre 2011, en attente des élections du 3 juillet dernier.

En effet, le rendement des investissements immobiliers reste favorablement orienté par rapport aux placements financiers.

Bien que la Banque de Thaïlande ait augmenté sa politique de taux d'intérêt de 25 points par deux fois ce trimestre à 2,5%/an, la rentabilité des investissements immobilier n'a pas changé de façon significative et le marché immobilier attire toujours les investissements car les autres investissements à revenus fixes présentent des rendements inférieurs ; les investisseurs locaux étant toujours à la recherche de rendements plus attrayants par rapport aux obligations et dépôts bancaires.

A titre de comparaison, le rendement sur un an fixe des taux des dépôts bancaires des cinq premières banques commerciales de Thaïlande se situe actuellement autour de 1,85% -2,00%, et les rendements des obligations d’État à un an sont passé à 2,5% -2,8%, alors qu'un investissement immobilier rapporte généralement plus de 5%, sans compter l'appréciation de la propriété.

Élections : Les marches financiers saluent la victoire des rouges

Le Baht a connu sa plus forte progression depuis février 2008 et la bourse a également grimpé suite à la  la victoire des alliés de Thaksin Shinawatra, ancien Premier ministre en exil, qui laisse espérer le retour des investisseurs étrangers dans le pays.

Le coût de protection des bonds du trésor contre un défaut de paiement ont chuté au plus bas depuis un an au moment où la Commission électorale estimait, après le décompte de 98% des votes, que  le Pheu Thai, parti dirigé par Mme Yingluck Shinawatra, la sœur de Thaksin, avait gagné 264 des 500 sièges du Parlement, écrasant le Parti Démocrate du Premier ministre Abhisit Vejjajiva.
Ce dernier a félicité Mme Shinawatra et le ministre de la défense a déclaré que l'armée acceptait le résultat (ce qui est peut-être le plus important vue le pouvoir de l'armée dans le pays). Le SET, l'indice de la valeur de référence boursière de Thaïlande, a enregistré sa plus forte progression depuis mai 2010.

Les investisseurs avaient délaissé les actions Thaïes et le Baht durant le mois dernier à cause des craintes qu'un résultat contestable provoque des violences. Or la victoire décisive des alliés de Thaksin peut ramener la stabilité à une nation accablée par des conflits entre supporters et opposants qui ont coûté la vie à plus de cent personnes depuis les dernières élections en 2007. 

“Cette victoire est un résultat bienvenu et les investisseurs étrangers devraient revenir très rapidement”, a déclaré Frances Cheung, stratège chez Crédit Agricole CIB à Hong Kong. “Elle efface une partie de l'incertitude et rassure le marché ”.



Le Baht a grimpé de 1.1%, sa plus forte augmentation depuis le 29 février 2008, à 30,48 pour 1 Dollar lundi à 12h45, selon les données compilées par Bloomberg. La devise a atteint 30,41 plus tôt, le plus fort niveau depuis le 23 juin. Le Crédit Agricole table sur un Baht à 29,20 pour 1 dollar en fin d'année,
d'après Mme Cheung.

Glissement pré-électoral

L'index SET a augmenté de 4,1%, la plus forte croissance en Asie, à 1'084,28 lundi à midi tandis que SC Asset Corp Pcl et M Link Asia Corp., des sociétés contrôlées par la famille Shinawatra, subissait une poussée spectaculaire. SC Asset a grimpé de 16% à 15,9 Baht et M Link a bondi de 25% à 2,22 Baht. 

Précédemment, les fonds mondiaux avaient vendu pour 884 millions de Dollars de plus qu'ils n'en avaient acheté en juin, la plus grosse liquidation depuis janvier d'après les données boursières. L'indice bousier SET était tombé au plus bas depuis 3 mois le 27 juin. 

Les contrats d'échange sur défauts sur la Thaïlande ont perdu 11 points de base, ou 0,11%, à 119,5 point de base, selon la Royal Bank of Scotland Group Plc. C'est la plus importante baisse depuis le 27 mai de l'année dernière.

“La victoire du parti Pheu Thai est positif pour l'économie”, a déclaré Vana Bulbon, chef de la direction à l'UOB Asset Management (Thailand) Co., qui supervise l'équivalent de 1,8 milliard de dollars d'actifs. “Cela va laisser le contrôle aux acteurs économiques, permettant une meilleure coordination et la mise en œuvre d’une reelle politique économique”. 

Stabilité politique

La stabilité du nouveau gouvernement est très important pour les Thaïlandais, les expatriés mais aussi pour les investisseurs étrangers.
BBL Asset Management Co.,Ltd  le plus gros prêteur de la Thaïlande, qui supervise 4,9 milliards de dollars d'actifs se dit rassuré par ce resultat et compte bien voir revenir les capitaux etrangers sur le marche boursier thaïlandais.

Prudence des investisseurs

Mais une certainee prudence reste de mise, car tout n’est pas réglé et cette victoire ne met pas un point final à l’instabilité politique qui plane sur le pays depuis des années.

“Les investisseurs sont inquiets, tout le monde a encore en tête les manifestations de l’année dernière, et certains pensent que cela pourrait se reproduire dans les semaines à venir, ce qui a aurait des effets négatifs pour la Thaïlande et son économie”, a déclaré Takahide Irimura l’un des reponsables de la société Kokusai Asset Management Co qui gère 57 milliards de Dollars d'actifs, notamment les plus grosses dettes de fonds asiatiques.

Les candidats gagnants

“J'espère que nous allons accepter la décision prise par la majorité des Thaïlandais dans cette élection”, a déclaré, par téléphone depuis Dubaï, M. Thaksin à la station de télévision thaïlandaise PBS en fin de journée hier . “Si vous ne respectez pas la décision de la majorité du peuple, le pays
ne peut pas avoir la paix.”

La Commission électorale va certifier les candidats gagnants dans les 30 jours, après quoi le Parlement se réunira pour choisir un Premier ministre, selon le porte-parole Paiboon Lekprom.



“Si le Pheu Thai est autorisé à gouverner avec la majorité, qu’il a gagné
dans des élections libres et justes, c'est un progrès pour la Thaïlande”, a déclaré Michael Montesano, chercheur invité à l'Institut de l'Asie du Sud
basé à Singapour. “Il y a de nombreuses étapes à venir et le pays reste
profondément divisé.”



Pheu Thai s'est engagé à garantir des prix pour les agriculteurs, à augmenter le salaire minimum et à faciliter et encourager les investissements étrangers directs. Il se dit prêt a prendre des mesures pour faire baisser les prix à la consommation et réduire l'inflation qui est de 4,06%.

Taux d'intérêt élevés

La Banque de Thaïlande a relevé le taux de référence de rachat à 3%. Le ministère des Finances a déclaré la semaine dernière qu'il s'attendait à ce que le produit intérieur brut augmente d'un maximum de 5% cette
année.


Même après les pires violences politiques depuis près de deux décennies, le SET Index et la devise ont été les deuxième meilleurs indices en Asie (hors Japon) l'an dernier, avec un gain de 41% et 11%
respectivement. L'indice a baissé de 0,6% au deuxième trimestre, la jauge de la
première perte trimestrielle depuis Mars 2009, alors que le Baht a affiché sa seconde
baisse trimestrielle, perdant 1,6%.

“Je ne m'attends pas a ce que les investisseurs étrangers réagissent négativement à court terme”, a déclaré Jitra Amornthum, directeur de recherche à Finansia Securities Syrus
Pcl à Bangkok. “Ces élections offrent une image claire que Pheu Thai prend la tête du nouveau gouvernement avec un mandat fort.”

 

Thibault Favre est consultant en investissements financiers et immobiliers auprès de la société 3c2d,Co.Ltd installée à Bangkok.

Petit progrès pour le projet de métro léger de Phuket

Le Phuket Provincial Office (l'équivalent du conseil régional de Phuket) va finaliser la semaine prochaine une liste de soumissionnaires potentiels pour plancher sur des méga-projets de métro léger et autres moyens de transports.

Lors d'une réunion à l'hôtel de ville (Phuket Provincial Hall) mercredi dernier, le Vice-Gouverneur de Phuket, M. Nivit Aroonrat a déclaré à l'assistance composée d'officiels et de représentants du secteur privée que la province rédigera une lettre d'invitation aux soumissionnaires finalistes le 16 juin.
Parmi les organisations présentes se trouvaient le Bureau des transports et de la politique et planification de la circulation (Office of Transport and Traffic Policy and Planning), le Bureau des travaux publics et de l'aménagement du territoire de Phuket (Phuket Public Works And Town & Country Planning office), L'association du tourisme de Phuket (Phuket Tourist Association) et la Fédération des industries de Phuket (Phuket Federation of Industries).

Le sujet de la réunion s'est concentré sur l'amélioration de la coordination dans le but du développement économique et l'examen des lois existantes en matière d'investissements du secteur privé dans les projets publics. Les plans d'exécution, les plans de logistique et les études conduites sur le tracé proposé pour le métro léger et d'autres projets, dont le très controversé tunnel de Patong, ont également été examiné.

Le Vice-gouverneur a indiqué qu'il y avait déjà 10 investisseurs potentiels, à la fois des entreprises Thaïlandaises et étrangères et que, dès que le projet d'avis d'adjudication sera prêt, les invitations seront envoyées aux investisseurs sélectionnés. Une fois toutes les parties d'accord, une proposition sera soumise au Conseil économique et social du Ministère de l'intérieur pour approbation par le Cabinet.

Alors que le délai imparti arrive bientôt à son terme, une délégation coréenne vient de répondre à l'appel d'offres pour investir dans le projet de métro léger de Phuket.
Le directeur de Moo Han T'ech (Thailand) Co., Ltd., M. Jin Ying Ji, ainsi que deux représentants du Global Business Group (GBL) de Corée, M. Han Min Ho et Mme Kim Chang Ha, ont rencontré le Gouverneur de Phuket, M. Tri Augkaradacha dans son bureau. Mme Kim a dit au Gouverneur que son groupe a déjà investi dans plusieurs projets internationaux dont un hôpital, une université, une liaison ferroviaire et un aéroport. D'après elle, son groupe serait prêt à faire de gros investissements dans le réseau de transport de Phuket.

L'investissement pour le projet de métro léger, qui relierait l'aéroport de Phuket au rond-point de Chalong, est estimé à environ dix milliards de Baht.

Augmentation des revenus des droits de mutation

Le Land Office de Phuket (équivalent du Cadastre) a collecté 1,3 milliards de Baht (32,5 millions d'Euro) de droit de mutation d'octobre 2009 à septembre 2010 d'après de son directeur M. Paitoon Lartkai qui ajoute:
"En moyenne nous gagnons environ quatre millions de Baht par jour."

Cela représente 430 millions de Baht (10,8 millions d'Euro) de plus que l'an dernier qui totalisait 871 millions de Baht (21,8 millions d'Euro), soit une augmentation de 49% !

Cela traduit-il pour autant une embellie du marché immobilier?

Bien sûr le nombre de transactions a légèrement augmenté par rapport à l'année précédente (où il tendait vers zéro). 30'812 personnes ont ainsi enregistré des transactions (vente, bail ou autre)  et le Land Office a approuvé 12 projet d'habitations de 1000 unités et 7 projets d'appartements de 800 chambres, au cours de l'année fiscale 2010.

Cependant, je trouve opportun d'approfondir un peu l'analyse.
D'une part, le Land Office oublie de mentionner une augmentation substantielle du taux d'imposition. La Special Business Tax (faisant office d'imposition sur les gains en capital, notion n'existant pas en droit fiscal thaïlandais) est passée de 0,11% à 3,3%. Les droits de mutations proprement dits ont eux été multipliés par 200 puisqu'ils sont passés de 0,01% à 2% ! 

À la lumière de cette information, les 49% d'augmentation de revenus semblent un peu maigre. En multipliant le taux d'imposition par 200, on devrait provoquer une hausse vertigineuse du produit de cette imposition, or il ne double même pas. Ce résultat présenté comme une bonne nouvelle révèle en fait, à mon avis, une chute dans la valeur des transactions.

D'autres parts, la plupart des nouveaux projets qui ont démarré sont des projets conçus par des promoteurs thaïlandais, proposant des biens très bas de gamme, de 1 à 3 millions de Baht, au passage, peu respecteux de l'environnement, destinés à une classe moyenne thaïe qui n'existe pas encore et vendus à grand renfort de crédit (souvent offerts par des banques qui appartiennent au même groupe que le promoteur). Vous avez compris que je vous recommande d'acheter en ce moment un taudis à 3 millions de Baht. Quand la bulle qui est en train de se former sur ce segment particulier du marché éclatera, vous serez sûr de le garder pendant longtemps.

La bourse Thaïe crève le plafond des 900 !

 

Le SET Index, l'indice composite du marché boursier thaïlandais, qui n'avait plus atteint le seuil des 900 depuis octobre 2007 vient de le franchir. En effet, il a clôturé ce vendredi 27 août à 900,37 en hausse de 14,27 point soit 1,61% avec des échanges d'une valeur de 43,6 milliards de Baht.

 

 

 

Il faut dire que l'économie Thaïlandaise va plutôt bien.
Le National Economic and Social Development Board a annoncé lundi que la croissance a atteint 9,1% durant le trimestre de juin ce qui était plus élevé que les prévisions des analystes (qui étaient de 8%), mais moins rapide que la croissance de 12 % des trois premiers mois de l'année (qui était, au passage, le meilleur taux de croissance du pays depuis une quinzaine d'années).
On estime que l'augmentation du PIB pour la première moitié de 2010 sera approximativement de 10%.

Globalement l'économie s'améliore ; les exportations aussi bien des produits agricoles qu'industriels augmentent et les avantages des accords de libre échange économique éperonnent le commerce. Tout ceci a contribué à tirer la Thaïlande vers des niveaux de croissance économique significatifs en sortant de la crise. Cet élan vers une croissance plus rapide ne décroît pas  alors que la Banque Centrale de Thaïlande (Bank of Thailand) a récemment augmenté ces prévisions pour l'année 2010 à entre 6,5% et 7,5% (les prévisions précédentes étaient entre 4,3% et 5,8%). Dans son rapport d'inflation de juillet, la Banque observe que "les principales locomotives étaient l'exportation et l'investissement privé, qui ont crû de façon robuste en phase avec la reprise globale".

 

 

 

Ces bons résultats se reflètent aussi dans la vigueur de la devise nationale. Le Thai Baht a gagné près de 25% en un an.

En fait, la devise thaïlandaise ne s'est jamais aussi bien portée depuis la crise de 1997.

La conséquence pour l'immobilier est que, même si la croissance du secteur n'est pas exceptionnelle dans l'absolu, conjuguée avec la vigueur du Baht cela donne une accélération remarquable.
Par exemple, une villa acheté 400'000 €, soit 20 millions de Baht en 2009, dont la valeur se serait appréciée d'un modeste 3% (le taux d'inflation en juillet 2010 était de 3,4%) vaudrait aujourd'hui 20,6 million de Baht, soit entre 500'000 et 505'000 €. Un peu mieux que les 8% de croissance moyenne du marché immobilier français, non?

Les revenus des droits de mutation s'effondrent à Phuket

Article originel en Anglais: Phuket Gazette May 27, 2009

Indiquant que le marché immobilier de Phuket n'est pas aussi robuste que certains le suggèrent, les statistiques rendues publiques par le Cadastre de Phuket (Phuket Provincial Land Office) révèlent que les revenus provenant de transactions sur les terrain et propriétés a diminué de plus de 70% comparativement à la même période l'année dernière sur les 4 premiers mois de l'année 2009.

Un total de 1'945 transactions impliquants des titres de propriété de terrain ont été effectués de janvier à avril.

La valeur totale de transactions de terrains pour la période était de 883,24 milliards Baht (environ 18 milliard d'Euros), dont la vaste majorité (881,52 milliards de Baht) pour des terrains viabilisés.

Les revenus provenant des transactions de janvier à avril 2008 s'élevaient à 333,5 millions de Baht (6,8 millions d'€).

Les revenus pour la même période cette année étaient de seulement 97,8 millions de Baht (2'000'000 €) soit une chute de près de 71%.

La réduction la plus importante concerne la collecte de la "taxe d'affaire" (business tax) qui est normalement à la charge du vendeur et coûte 3,3% de la valeur estimée du bien vendu. Cette taxe a pour but de palier à l'absence de notion de gain en capital en droit fiscal thaïlandais. Ce chiffre est tombé de 132 millions de Baht à 18,2 millions d'une année sur l'autre.
Il y a une tendance similaire à la baisse pour les revenus provenant des frais de mutation, normalement payés par l'acheteur et représentant 2% de la valeur enregistrée. Ceux-ci ont chuté de 104,3 million de Baht à 13,6 millions sur la même période de l'année.
La retenue à la source, payée par le vendeur et représentant 1% de la valeur estimée du bien vendu, a chuté de 85,7 millions de Baht à 58,6 millions d'une année sur l'autre.
Les droits de timbre, payés par le vendeur pour 0,5% de la valeur enregistrée du bien, ont chuté de 11,6 millions de Baht à 7,5 millions.

Ces chiffres reflètent une attitude attentiste de la part des investisseurs.

Ils ne peuvent cependant pas être utilisés comme critères fiable pour analyser le marché de villas haut-de-gamme, dans la mesure où beaucoup de ces transaction sont faites entre étrangers par le biais de société off-shore et échappent au comptes du cadastre (la villa étant enregistrée au nom d'une société basée dans un pays étranger, les parts sociales de celles-ci peuvent changer de main sans que le cadastre n'en soit informé).

Chute des prix de l'immobilier à Phuket !

    Depuis l'éclatement de la bulle des sub-primes, les autorités nous ressassent que la Thaïlande, dont plus 70% du P.I.B. est constitué par l'export et le tourisme, est "immunisée" contre la crise.
(J'en profite pour rappeler aux sceptiques que la Thaïlande est dotée d'une épée de Paladin qui lui donne +12 à l'attaque et d'une cotte de mailles tricotée par des elfes qui la protège contre les orques, le virus de la rougeole et  les crises économiques internationales.)

Or, les prix baissent enfin à Phuket.
Même si, officiellement, les prix augmentent toujours; en fait, tout est négociable et certains propriétaires ont déjà diminué leurs prétentions jusqu'à 45% !

    Par exemple, cette maison, située à Rawai dans le sud de l'île, initialement mise en vente à 10,5 millions de Baht (228 000 €), vient de s'échanger à 5,9 millions (128 000 €). 

 

Autre exemple, cet hôtel 5 étoiles de  41 villas à vendre pour 380 Millions de Baht (8 200 000 €) était affiché à 10 millions d'Euros il y a un an.

Mais c'est du côté des promoteurs en difficulté que l'on trouve les plus belles affaires.

 
Par exemple, ce projet à compléter à Yamoo (voir détails) dont le prix demandé passe de 60 millions de Baht (1,3 millions d'Euros) à 35,4 (1 million de Dollars ou 770 000 €).
Le projet comprend 4 villas en construction (hors d'eau) à finir et une parcelle de terrain viabilisée sur laquelle on peut construire 3 villas supplémentaires.
L'une des 4 villas en construction vaut à elle seule plus de 40 millions de Baht, soit plus que le prix demandé pour l'ensemble du projet.

Ou encore le terrain de ce projet (voir détails) de 60 appartements et 6 villas à Bangtao qui était à vendre sur la base de 11,5 millions de Baht du Rai soit 145 € /m² est maintenant descendu à 10 millions de Baht du Rai soit 125 € /m².


A Botan Village, une villa de 350 m², dont l'acheteur initial ne peut payer les échéances, est de nouveau sur le marché à 16 millions de Baht (330 000 €) au lieu de 25 (516 000 €).

Alors, sommes-nous en crise pour autant?
Car, même s'il y a des affaires à faire en ce moment, le phénomène de baisse n'est pas encore généralisé. Surtout les baisses indiquées ici correspondent à une baisse des prétentions des vendeurs, pas à une perte par rapport au prix d'achat.

    Je vais d'abord énumérer les arguments négatifs, qui entraineraient une baisse des prix durables, puis les éléments positifs, ceux qui plaident plutôt vers une stabilisation du marché puis tenter de prédire une tendance à court / moyen terme.

1. Arguments négatifs
1. L'instabilité politique:
   Le conflit qui a éclaté au début 2006 a eu deux effets.
   Il a d'abord mis en évidence la carence de protection du droit de la propriété, en particulier dans le domaine de l'immobilier.
   Ensuite, le spectacle des aéroports bloqués fait redouter à certains un dérapage vers une guerre civile en Thaïlande.
   Le fonds du problème est justement qu'on ne peut même pas discuter du problème car il y a ici un tabou pesant sur tout ce qui touche la monarchie.
2. La crise économique internationale se répercute sur le marché de Phuket.
   Auparavant, les banques locales ne faisant pas de crédit aux étrangers désirant acheter un bien immobilier en Thaïlande ,ceux-ci avaient pris l'habitude de payer "cash", mais à l'aide de crédit obtenu dans leur pays d'origine et garanti par leurs biens propres. Cela n'est plus possible aujourd'hui.
   Une étude de Colliers International Thailand, sur le marché des stations balnéaires thaïlandaises, montre que le pouvoir d'achat des étrangers surtout en provenance des Etats-Unis, de l'Europe, de Hong Kong et de Singapour aurait déjà diminué de 20 à 50%. Cependant on peux s'intérroger sur les fondements de cette étude, étant donné que Colliers n'est pas vraiment actif sur le marché de Phuket.
3. Un "P/E" (price earning ratio) trop élevé: une rentabilité locative faible, due aux prix d'acquisition élevés.
4. Des charges élevés.
   En général, les charges dans les résidences privées tournent autour de 50 ฿ / m². Il n'est pas rare de voir des propriétaires ayant 500 € de charges à payer tous les mois.
5. La baisse du prix des matières premières, donc des coûts de construction, qui entrainerait une baisse des prix du neuf et, par conséquent, tirerait le marché vers le bas.
6. Un développement anarchique ne tenant aucun compte de l'environnement.
    
2. Arguments Positifs
   1. Même si la crise politique est loin d'être réglée, les troubles se sont calmés en apparence. Il faut remarquer qu'on jouit en Thaïlande d'une impression de sécurité au quotidien à laquelle on n'est plus habitué en France.
   2. Oui, la Thaïlande est touchée par la crise, mais l'impact sur le marché de l'immobilier local, et notamment à Phuket, s'observe différemment que dans le reste du monde.
      D'abord, il n'y a pas eu vraiment "d'effet sub-prime" direct ici, les banques n'accordant pas ou peu de crédits.
      Lorsqu'un marché est florissant, on ne peut empêcher une certaine part de spéculation. Cependant, ce que j'ai pu observer depuis 2004, en tant qu'agent immobilier et promoteur, ce ne sont pas des fonds d'investissement ou des financiers recherchant la meilleur rentabilité possible et alimentant une bulle spéculative, mais plutôt des individus faisant un achat à usage personnel, c'est-à-dire une résidence secondaire pour leurs vacances ou bien une demeure de retraite. Comme la finalité première n'était pas de gagner de l'argent à court terme et étant donné que les achats ont été payés cash, finalement peu de propriétaires ont besoin de vendre aujourd'hui.
   3. Le P/E est certes élevé, notamment pour les biens situés près des plages de la côte ouest et destinés à une location saisonnière; cependant il est encore possible de trouver des biens ayant une rentabilité locative décente pour les propriétés destinées à la résidence (par opposition à l'exploitation saisonnière) et achetées à un prix raisonnable.
   4. L'argument déflationniste ne tiendra qu'à très court terme car nous parlons de ressources limitées: le fer, le cuivre, sans parler du pétrole qui multiplie les hausses en augmentant les coûts de transport, toutes ces denrées sont épuisables. Par ailleurs, concernant la charge foncière, nous sommes sur une île encore plus petite que celle de Singapour (respectivement 543 Km² et 693 Km²), l'espace est donc rare.
      De plus, nombre de projets ont été suspendus ou même carrément annulés ce qui réduit l'offre de façon abrupte.
   5. Enfin, il y a ce que j'appellerais le "non-quantifiable".
      Voici quelques photos des îles de la Baie de Phang Nga. C'est à une heure de Phuket en voiture et c'est magnifique. C'est un facteur essentiel, on vient à Phuket pour la qualité de vie.
       

    Avant de conclure, je voudrais souligner que le marché de l'immobilier à Phuket est, par essence, lent. Nous évoluons sur un marché "international" ce qui veut dire qu'une fois qu'un bien est mis en vente, que l'annonce est publiée sur un médium international; il faut attendre que la partie intéressée organise un voyage (c'est-à-dire réserve un billet d'avion, se dégage des ses obligations etc.) pour venir visiter le bien sur place. Ceci rallonge considérablement la durée durant laquelle le bien reste sur le marché. Là où celle-ci se compte en jours à Singapour; à Phuket un bien se vend rarement en moins de 6 mois.
Quand je parle de court terme, je me place donc à l'horizon de l'hiver 2009-2010, voire 2010-2011.

Au niveau national, les analystes de grosses sociétés de promotion immobilière comme Supalai, Land and Houses ou encore Asian Property Development prévoient moins de transactions pour 2009, malgré une baisse de 5 à 10% de la valeur des résidences, baisse due, selon eux, à la chute des prix des matériaux de construction, et malgré les incitations fiscales mises en place récemment par le gouvernement.
Cette analyse ne peut être appliquée telle quelle au marché de Phuket en raison de sa spécificité.
D'une part, les incitations fiscales (l'abattement sur les ventes passerait de 100 000 à 200 000 ฿) n'auront de répercussion que sur les ventes inférieures à 3 millions de Bahts (environ 62 000 €). Or le marché de Phuket se situe plutôt dans le haut de gamme. D'autre part, c'est plutôt un marché de résidences secondaires qu'un marché de résidences permanentes; les préoccupations des acheteurs sont donc différentes.
Cependant, je pense également qu'on verra peu de transactions durant les 18 prochains mois.

Pour la suite, cela dépend de deux paramètres, à savoir la situation économique mondiale et surtout la situation politique locale, mais je pencherais plutôt, vers une stabilisation, voire une reprise du marché.

Lectures complémentaires sur la situation politique en Thaïlande:

• En Anglais, un article détaillé de The Economist, qui d'ailleurs a été censuré en Thaïlande car il parle de la monarchie: Thailand's monarchy — The king and them .
• En Français, un article d'Alternatives International qui recoupe certaines des informations apportées par The Economist: Thaïlande Les suites du coup d’état : une spirale sans fin ?

La Thaïlande 13e mondiale pour la facilité d’entreprendre

Le "Projet Doing Business", qui mesure la règlementation des affaires dans 181 pays et les villes sélectionnées au niveau sous-national et régional, a publié son classement pour 2008. Vous pouvez télécharger ce document à l'adresse suivante:
http://francais.doingbusiness.org/economyrankings/Default.aspx

Cette étude commandée par la Banque mondiale place la Thaïlande en 13e positon dans le classement 2009,  en progression de 6 place par rapport au classement de 2008. La Thaïlande talonne ainsi le Japon, 12e, et devance la Finlande, 14e. La France quant à elle est 31e, en progrès d'une place sur le classement 2008.
On retrouve aux premières places les bons élèves habituels: Singapour, Nouvelle Zélande, États-Unis et Hong Kong.

D’après ce rapport, la Thaïlande serait même en tête des réformateurs de la région avec des améliorations dans 4 domaines: enregistrement des propriétés, la protection des investisseurs, le paiement des taxes, et le commerce transfrontalier.

A première lecture, on serait tenté de conclure qu’il est 2 fois plus facile de faire des affaires en Thaïlande qu’en France.
Qu'en est-il vraiment?

Tout d'abord, l'ambiance générale ici depuis 2 ans est qu'il est plutôt plus difficile de faire des affaires qu'auparavant et ceci est valable autant parmi les milieux d'affaires farangs que parmi les milieux thaïs. Cela pourrait être évidemment mis sur le compte de la crise politique qui traine depuis le début 2006. Mais, en fait, la situation politique n'est pas si catastrophique dans le sens que, si elle provoque des incertitudes, il n'y a pas véritablement de violences.

Ce qui revient souvent dans les discussions c'est le problème découlant de l'impossibilité d'obtenir un crédit. Or cela est dû justement à la dégradation de la protection des investisseurs durant les 3 dernières années.

On observe donc sur le terrain exactement l'inverse de la situation décrite dans le rapport de "Doing Business".
Se pourrait-il qu'une éminente organisation, émanation de la Banque Mondiale, se soit trompée? En tous les cas, cela ne se serait jamais vu!

Pour comprendre d'où provient cette différence, une autre étude devient très intéressante. C'est "l'indice de perception de la corruption 2007" publié par Transparency International qui classe la Thaïlande 84e avec une moyenne de 3,3 sur 10. (Pour référence la France, déjà "pas très bon élève" est classée 19e avec une moyenne de 7,3 sur 10).
Cf: http://www.transparency.org/publications/publications/annual_reports/annual_report_2007

Ou encore, l'étude de World Audit qui classe la Thaïlande 67e mondial en terme de corruption et 88e en terme de démocratie.
Cf: http://www.worldaudit.org/corruption.htm

Mon argument est que c'est très joli de voter des lois censées faciliter le commerce. Cependant, si ces lois ne sont jamais effectivement appliquées du fait de l'inertie du système et de sa corruption, il ne faut pas les prendre en considération dans une étude économique comme l'a fait "Doing Business Project".

On peut nuancer en relevant que la corruption étant plus largement accessible en Thaïlande qu'en France, elle devient un facteur de flexibilité.
L'argument est pervers, mais nous sommes en Thaïlande et la logique n'est pas de mise.

Créer une entreprise en Thaïlande

Je vais ici tenter de répondre à une question qui m'a été posée par un lecteur, M. Julien D.:

Salut a toi,

Je viens de tomber sur ton site par hasard, j'ai pour projet de vivre à l'étranger et mon dévolu s'est posé sur la Thaïlande.
Hélas je ne connais pas grand chose sur ce pays.
Je souhaite y monter une affaire avec les économies que j'ai de France.
Je sais qu'il faut trouver un Thaï pour pouvoir y travailler.
Si tu peux m'en dire un peu plus.
merci

julien

 

---

Bonjour Julien,

Merci pour votre message.

Avant tout, quoique vous fassiez en Thaïlande, il faut accepter le fait que le système est différent de celui de l'Europe; et, qu'en schématisant, il offre, certes, moins de sécurité mais plus de flexibilité.

En fait, légalement, les étrangers ont besoin de partenaires et d'employés de nationalité thaïlandaise pour pouvoir opérer en Thaïlande.
Ceci dit, d'un point de vue pratique, il peut s'agir (et il s'agit souvent) de prêtes-noms.

Pour obtenir un permis de travail, il faut:

• monter ou acquérir une société par action: "Company Limited", l'équivalent de notre SARL (Société à Responsabilités Limités, c'est-à-dire où la responsabilité des actionnaires se limite à leur apport et ne s'étend pas à leurs biens propres),
• dont le nombre total d'actionnaires doit être d'au moins 3 personnes (auparavant il en fallait 7),
  (Ces personnes peuvent être des personnes physiques ou morales. Cependant lors de la constitution, il faut mettre des personnes physiques, que l'on pourra remplacer par des personnes morales (c'est-à-dire des sociétés ou des associations elles-même enregistrées en Thaïlande.)
• dont le nombre total de parts sociales détenues par des actionnaires étrangers ne doit pas dépasser 49% du capital,
• dont le capital est d'au moins 2 millions de Baht par permis de travail demandé,
• qui emploie au moins 4 employés de nationalités thaïlandaise par permis de travail demandé.

Cela à l'air compliqué, mais en réalité, il s'agit souvent d'un simple jeu d'écritures comptables, car, par exemple, les autorités ne vérifient en pratique pas que tout le capital a été libéré par les actionnaires lors de la création de la société.
Par ailleurs, les actionnaires thaïs (qui portent les 51% des parts) sont des prêtes-noms qui ont signé des cessions de parts en blancs, voire des reconnaissances de dettes et qui détiennent des parts dites "préférentielles" qui leur donne moins de droit que les parts des véritables propriétaires de l'entreprise.

En clair, avec un bon comptable ou avocat, vous pouvez utiliser une société, que vous contrôlez sans en être le propriétaire en nom propre, dont les actionnaires, le capital et les employés sont fictifs.
Bienvenu au Pays du Mensonge.

Si l'esprit vous choque n'allez pas plus loin, car vous ne changerez pas le pays.

Concrètement, si vous avez besoin, par exemple, de 2 permis de travail dans votre entreprise, il vous faudra "montrer" un capital de 4 millions de Baht (environ 80 000 €) et 8 employés thaïlandais (même si ceux-ci ne mettent jamais les pieds dans l'entreprise).

Vous trouverez des affaires à vendre (et parfois en location-gérance) sur mon site d'agence: www.phuketimmo.com.

En vous souhaitant bonne chance dans votre entreprise !

Statistiques touristiques à Phuket et en Thaïlande

D'après le Ministère du Tourisme Thaïlandais (Tourism Authority of Thailand), le nombre d'arrivées de touristes à Phuket aurait presque doublé en 2 ans, passant de 2,4 millions en 2005 à 4,7 millions en 2007. Quant au nombre total de touristes étrangers visitant la Thaïlande en 2007, il s'élève à 14,5 millions dont un cinquième soit 3,1 millions allant à Phuket.