Phuket Immobilier

Les revenus des droits de mutation s'effondrent à Phuket

Article originel en Anglais: Phuket Gazette May 27, 2009 

Indiquant que le marché immobilier de Phuket n'est pas aussi robuste que certains le suggèrent, les statistiques rendues publiques par le Cadastre de Phuket (Phuket Provincial Land Office) révèlent que les revenus provenant de transactions sur les terrain et propriétés a diminué de plus de 70% comparativement à la même période l'année dernière sur les 4 premiers mois de l'année 2009.

Un total de 1'945 transactions impliquants des titres de propriété de terrain ont été effectués de janvier à avril.

La valeur totale de transactions de terrains pour la période était de 883,24 milliards Baht (environ 18 milliard d'Euros), dont la vaste majorité (881,52 milliards de Baht) pour des terrains viabilisés.

Les revenus provenant des transactions de janvier à avril 2008 s'élevaient à 333,5 millions de Baht (6,8 millions d'€).

Les revenus pour la même période cette année étaient de seulement 97,8 millions de Baht (2'000'000 €) soit une chute de près de 71%.

La réduction la plus importante concerne la collecte de la "taxe d'affaire" (business tax) qui est normalement à la charge du vendeur et coûte 3,3% de la valeur estimée du bien vendu. Cette taxe a pour but de palier à l'absence de notion de gain en capital en droit fiscal thaïlandais. Ce chiffre est tombé de 132 millions de Baht à 18,2 millions d'une année sur l'autre.
Il y a une tendance similaire à la baisse pour les revenus provenant des frais de mutation, normalement payés par l'acheteur et représentant 2% de la valeur enregistrée. Ceux-ci ont chuté de 104,3 million de Baht à 13,6 millions sur la même période de l'année.
La retenue à la source, payée par le vendeur et représentant 1% de la valeur estimée du bien vendu, a chuté de 85,7 millions de Baht à 58,6 millions d'une année sur l'autre.
Les droits de timbre, payés par le vendeur pour 0,5% de la valeur enregistrée du bien, ont chuté de 11,6 millions de Baht à 7,5 millions.

Ces chiffres reflètent une attitude attentiste de la part des investisseurs.

Ils ne peuvent cependant pas être utilisés comme critères fiable pour analyser le marché de villas haut-de-gamme, dans la mesure où beaucoup de ces transaction sont faites entre étrangers par le biais de société off-shore et échappent au comptes du cadastre (la villa étant enregistrée au nom d'une société basée dans un pays étranger, les parts sociales de celles-ci peuvent changer de main sans que le cadastre n'en soit informé).

Chute des prix de l'immobilier à Phuket !

    Depuis l'éclatement de la bulle des sub-primes, les autorités nous ressassent que la Thaïlande, dont plus 70% du P.I.B. est constitué par l'export et le tourisme, est "immunisée" contre la crise.
(J'en profite pour rappeler aux sceptiques que la Thaïlande est dotée d'une épée de Paladin qui lui donne +12 à l'attaque et d'une cotte de mailles tricotée par des elfes qui la protège contre les orques, le virus de la rougeole et  les crises économiques internationales.)

Or, les prix baissent enfin à Phuket.
Même si, officiellement, les prix augmentent toujours; en fait, tout est négociable et certains propriétaires ont déjà diminué leurs prétentions jusqu'à 45% !

    Par exemple, cette maison, située à Rawai dans le sud de l'île, initialement mise en vente à 10,5 millions de Baht (228 000 €), vient de s'échanger à 5,9 millions (128 000 €). 

 

Autre exemple, cet hôtel 5 étoiles de  41 villas à vendre pour 380 Millions de Baht (8 200 000 €) était affiché à 10 millions d'Euros il y a un an.

Mais c'est du côté des promoteurs en difficulté que l'on trouve les plus belles affaires.

 
Par exemple, ce projet à compléter à Yamoo (voir détails) dont le prix demandé passe de 60 millions de Baht (1,3 millions d'Euros) à 35,4 (1 million de Dollars ou 770 000 €).
Le projet comprend 4 villas en construction (hors d'eau) à finir et une parcelle de terrain viabilisée sur laquelle on peut construire 3 villas supplémentaires.
L'une des 4 villas en construction vaut à elle seule plus de 40 millions de Baht, soit plus que le prix demandé pour l'ensemble du projet.

Ou encore le terrain de ce projet (voir détails) de 60 appartements et 6 villas à Bangtao qui était à vendre sur la base de 11,5 millions de Baht du Rai soit 145 € /m² est maintenant descendu à 10 millions de Baht du Rai soit 125 € /m².


A Botan Village, une villa de 350 m², dont l'acheteur initial ne peut payer les échéances, est de nouveau sur le marché à 16 millions de Baht (330 000 €) au lieu de 25 (516 000 €).

Alors, sommes-nous en crise pour autant?
Car, même s'il y a des affaires à faire en ce moment, le phénomène de baisse n'est pas encore généralisé. Surtout les baisses indiquées ici correspondent à une baisse des prétentions des vendeurs, pas à une perte par rapport au prix d'achat.

    Je vais d'abord énumérer les arguments négatifs, qui entraineraient une baisse des prix durables, puis les éléments positifs, ceux qui plaident plutôt vers une stabilisation du marché puis tenter de prédire une tendance à court / moyen terme.

1. Arguments négatifs
1. L'instabilité politique:
   Le conflit qui a éclaté au début 2006 a eu deux effets.
   Il a d'abord mis en évidence la carence de protection du droit de la propriété, en particulier dans le domaine de l'immobilier.
   Ensuite, le spectacle des aéroports bloqués fait redouter à certains un dérapage vers une guerre civile en Thaïlande.
   Le fonds du problème est justement qu'on ne peut même pas discuter du problème car il y a ici un tabou pesant sur tout ce qui touche la monarchie.
2. La crise économique internationale se répercute sur le marché de Phuket.
   Auparavant, les banques locales ne faisant pas de crédit aux étrangers désirant acheter un bien immobilier en Thaïlande ,ceux-ci avaient pris l'habitude de payer "cash", mais à l'aide de crédit obtenu dans leur pays d'origine et garanti par leurs biens propres. Cela n'est plus possible aujourd'hui.
   Une étude de Colliers International Thailand, sur le marché des stations balnéaires thaïlandaises, montre que le pouvoir d'achat des étrangers surtout en provenance des Etats-Unis, de l'Europe, de Hong Kong et de Singapour aurait déjà diminué de 20 à 50%. Cependant on peux s'intérroger sur les fondements de cette étude, étant donné que Colliers n'est pas vraiment actif sur le marché de Phuket.
3. Un "P/E" (price earning ratio) trop élevé: une rentabilité locative faible, due aux prix d'acquisition élevés.
4. Des charges élevés.
   En général, les charges dans les résidences privées tournent autour de 50 ฿ / m². Il n'est pas rare de voir des propriétaires ayant 500 € de charges à payer tous les mois.
5. La baisse du prix des matières premières, donc des coûts de construction, qui entrainerait une baisse des prix du neuf et, par conséquent, tirerait le marché vers le bas.
6. Un développement anarchique ne tenant aucun compte de l'environnement.
    
2. Arguments Positifs
   1. Même si la crise politique est loin d'être réglée, les troubles se sont calmés en apparence. Il faut remarquer qu'on jouit en Thaïlande d'une impression de sécurité au quotidien à laquelle on n'est plus habitué en France.
   2. Oui, la Thaïlande est touchée par la crise, mais l'impact sur le marché de l'immobilier local, et notamment à Phuket, s'observe différemment que dans le reste du monde.
      D'abord, il n'y a pas eu vraiment "d'effet sub-prime" direct ici, les banques n'accordant pas ou peu de crédits.
      Lorsqu'un marché est florissant, on ne peut empêcher une certaine part de spéculation. Cependant, ce que j'ai pu observer depuis 2004, en tant qu'agent immobilier et promoteur, ce ne sont pas des fonds d'investissement ou des financiers recherchant la meilleur rentabilité possible et alimentant une bulle spéculative, mais plutôt des individus faisant un achat à usage personnel, c'est-à-dire une résidence secondaire pour leurs vacances ou bien une demeure de retraite. Comme la finalité première n'était pas de gagner de l'argent à court terme et étant donné que les achats ont été payés cash, finalement peu de propriétaires ont besoin de vendre aujourd'hui.
   3. Le P/E est certes élevé, notamment pour les biens situés près des plages de la côte ouest et destinés à une location saisonnière; cependant il est encore possible de trouver des biens ayant une rentabilité locative décente pour les propriétés destinées à la résidence (par opposition à l'exploitation saisonnière) et achetées à un prix raisonnable.
   4. L'argument déflationniste ne tiendra qu'à très court terme car nous parlons de ressources limitées: le fer, le cuivre, sans parler du pétrole qui multiplie les hausses en augmentant les coûts de transport, toutes ces denrées sont épuisables. Par ailleurs, concernant la charge foncière, nous sommes sur une île encore plus petite que celle de Singapour (respectivement 543 Km² et 693 Km²), l'espace est donc rare.
      De plus, nombre de projets ont été suspendus ou même carrément annulés ce qui réduit l'offre de façon abrupte.
   5. Enfin, il y a ce que j'appellerais le "non-quantifiable".
      Voici quelques photos des îles de la Baie de Phang Nga. C'est à une heure de Phuket en voiture et c'est magnifique. C'est un facteur essentiel, on vient à Phuket pour la qualité de vie.
       

    Avant de conclure, je voudrais souligner que le marché de l'immobilier à Phuket est, par essence, lent. Nous évoluons sur un marché "international" ce qui veut dire qu'une fois qu'un bien est mis en vente, que l'annonce est publiée sur un médium international; il faut attendre que la partie intéressée organise un voyage (c'est-à-dire réserve un billet d'avion, se dégage des ses obligations etc.) pour venir visiter le bien sur place. Ceci rallonge considérablement la durée durant laquelle le bien reste sur le marché. Là où celle-ci se compte en jours à Singapour; à Phuket un bien se vend rarement en moins de 6 mois.
Quand je parle de court terme, je me place donc à l'horizon de l'hiver 2009-2010, voire 2010-2011.

Au niveau national, les analystes de grosses sociétés de promotion immobilière comme Supalai, Land and Houses ou encore Asian Property Development prévoient moins de transactions pour 2009, malgré une baisse de 5 à 10% de la valeur des résidences, baisse due, selon eux, à la chute des prix des matériaux de construction, et malgré les incitations fiscales mises en place récemment par le gouvernement.
Cette analyse ne peut être appliquée telle quelle au marché de Phuket en raison de sa spécificité.
D'une part, les incitations fiscales (l'abattement sur les ventes passerait de 100 000 à 200 000 ฿) n'auront de répercussion que sur les ventes inférieures à 3 millions de Bahts (environ 62 000 €). Or le marché de Phuket se situe plutôt dans le haut de gamme. D'autre part, c'est plutôt un marché de résidences secondaires qu'un marché de résidences permanentes; les préoccupations des acheteurs sont donc différentes.
Cependant, je pense également qu'on verra peu de transactions durant les 18 prochains mois.

Pour la suite, cela dépend de deux paramètres, à savoir la situation économique mondiale et surtout la situation politique locale, mais je pencherais plutôt, vers une stabilisation, voire une reprise du marché.

Lectures complémentaires sur la situation politique en Thaïlande:

• En Anglais, un article détaillé de The Economist, qui d'ailleurs a été censuré en Thaïlande car il parle de la monarchie: Thailand's monarchy — The king and them .
• En Français, un article d'Alternatives International qui recoupe certaines des informations apportées par The Economist: Thaïlande Les suites du coup d’état : une spirale sans fin ?

La Thaïlande 13e mondiale pour la facilité d’entreprendre

Le "Projet Doing Business", qui mesure la règlementation des affaires dans 181 pays et les villes sélectionnées au niveau sous-national et régional, a publié son classement pour 2008. Vous pouvez télécharger ce document à l'adresse suivante:
http://francais.doingbusiness.org/economyrankings/Default.aspx

Cette étude commandée par la Banque mondiale place la Thaïlande en 13e positon dans le classement 2009,  en progression de 6 place par rapport au classement de 2008. La Thaïlande talonne ainsi le Japon, 12e, et devance la Finlande, 14e. La France quant à elle est 31e, en progrès d'une place sur le classement 2008.
On retrouve aux premières places les bons élèves habituels: Singapour, Nouvelle Zélande, États-Unis et Hong Kong.

D’après ce rapport, la Thaïlande serait même en tête des réformateurs de la région avec des améliorations dans 4 domaines: enregistrement des propriétés, la protection des investisseurs, le paiement des taxes, et le commerce transfrontalier.

A première lecture, on serait tenté de conclure qu’il est 2 fois plus facile de faire des affaires en Thaïlande qu’en France.
Qu'en est-il vraiment?

Tout d'abord, l'ambiance générale ici depuis 2 ans est qu'il est plutôt plus difficile de faire des affaires qu'auparavant et ceci est valable autant parmi les milieux d'affaires farangs que parmi les milieux thaïs. Cela pourrait être évidemment mis sur le compte de la crise politique qui traine depuis le début 2006. Mais, en fait, la situation politique n'est pas si catastrophique dans le sens que, si elle provoque des incertitudes, il n'y a pas véritablement de violences.

Ce qui revient souvent dans les discussions c'est le problème découlant de l'impossibilité d'obtenir un crédit. Or cela est dû justement à la dégradation de la protection des investisseurs durant les 3 dernières années.

On observe donc sur le terrain exactement l'inverse de la situation décrite dans le rapport de "Doing Business".
Se pourrait-il qu'une éminente organisation, émanation de la Banque Mondiale, se soit trompée? En tous les cas, cela ne se serait jamais vu!

Pour comprendre d'où provient cette différence, une autre étude devient très intéressante. C'est "l'indice de perception de la corruption 2007" publié par Transparency International qui classe la Thaïlande 84e avec une moyenne de 3,3 sur 10. (Pour référence la France, déjà "pas très bon élève" est classée 19e avec une moyenne de 7,3 sur 10).
Cf: http://www.transparency.org/publications/publications/annual_reports/annual_report_2007

Ou encore, l'étude de World Audit qui classe la Thaïlande 67e mondial en terme de corruption et 88e en terme de démocratie.
Cf: http://www.worldaudit.org/corruption.htm

Mon argument est que c'est très joli de voter des lois censées faciliter le commerce. Cependant, si ces lois ne sont jamais effectivement appliquées du fait de l'inertie du système et de sa corruption, il ne faut pas les prendre en considération dans une étude économique comme l'a fait "Doing Business Project".

On peut nuancer en relevant que la corruption étant plus largement accessible en Thaïlande qu'en France, elle devient un facteur de flexibilité.
L'argument est pervers, mais nous sommes en Thaïlande et la logique n'est pas de mise.

Créer une entreprise en Thaïlande

Je vais ici tenter de répondre à une question qui m'a été posée par un lecteur, M. Julien D.:

Salut a toi,

Je viens de tomber sur ton site par hasard, j'ai pour projet de vivre à l'étranger et mon dévolu s'est posé sur la Thaïlande.
Hélas je ne connais pas grand chose sur ce pays.
Je souhaite y monter une affaire avec les économies que j'ai de France.
Je sais qu'il faut trouver un Thaï pour pouvoir y travailler.
Si tu peux m'en dire un peu plus.
merci

julien

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Bonjour Julien,

Merci pour votre message.

Avant tout, quoique vous fassiez en Thaïlande, il faut accepter le fait que le système est différent de celui de l'Europe; et, qu'en schématisant, il offre, certes, moins de sécurité mais plus de flexibilité.

En fait, légalement, les étrangers ont besoin de partenaires et d'employés de nationalité thaïlandaise pour pouvoir opérer en Thaïlande.
Ceci dit, d'un point de vue pratique, il peut s'agir (et il s'agit souvent) de prêtes-noms.

Pour obtenir un permis de travail, il faut:

• monter ou acquérir une société par action: "Company Limited", l'équivalent de notre SARL (Société à Responsabilités Limités, c'est-à-dire où la responsabilité des actionnaires se limite à leur apport et ne s'étend pas à leurs biens propres),
• dont le nombre total d'actionnaires doit être d'au moins 3 personnes (auparavant il en fallait 7),
  (Ces personnes peuvent être des personnes physiques ou morales. Cependant lors de la constitution, il faut mettre des personnes physiques, que l'on pourra remplacer par des personnes morales (c'est-à-dire des sociétés ou des associations elles-même enregistrées en Thaïlande.)
• dont le nombre total de parts sociales détenues par des actionnaires étrangers ne doit pas dépasser 49% du capital,
• dont le capital est d'au moins 2 millions de Baht par permis de travail demandé,
• qui emploie au moins 4 employés de nationalités thaïlandaise par permis de travail demandé.

Cela à l'air compliqué, mais en réalité, il s'agit souvent d'un simple jeu d'écritures comptables, car, par exemple, les autorités ne vérifient en pratique pas que tout le capital a été libéré par les actionnaires lors de la création de la société.
Par ailleurs, les actionnaires thaïs (qui portent les 51% des parts) sont des prêtes-noms qui ont signé des cessions de parts en blancs, voire des reconnaissances de dettes et qui détiennent des parts dites "préférentielles" qui leur donne moins de droit que les parts des véritables propriétaires de l'entreprise.

En clair, avec un bon comptable ou avocat, vous pouvez utiliser une société, que vous contrôlez sans en être le propriétaire en nom propre, dont les actionnaires, le capital et les employés sont fictifs.
Bienvenu au Pays du Mensonge.

Si l'esprit vous choque n'allez pas plus loin, car vous ne changerez pas le pays.

Concrètement, si vous avez besoin, par exemple, de 2 permis de travail dans votre entreprise, il vous faudra "montrer" un capital de 4 millions de Baht (environ 80 000 €) et 8 employés thaïlandais (même si ceux-ci ne mettent jamais les pieds dans l'entreprise).

Vous trouverez des affaires à vendre (et parfois en location-gérance) sur mon site d'agence: www.phuketimmo.com.

En vous souhaitant bonne chance dans votre entreprise !

Statistiques touristiques à Phuket et en Thaïlande

D'après le Ministère du Tourisme Thaïlandais (Tourism Authority of Thailand), le nombre d'arrivées de touristes à Phuket aurait presque doublé en 2 ans, passant de 2,4 millions en 2005 à 4,7 millions en 2007. Quant au nombre total de touristes étrangers visitant la Thaïlande en 2007, il s'élève à 14,5 millions dont un cinquième soit 3,1 millions allant à Phuket.

Vers une extension de la durée du Bail en Thaïlande?

D'après le Ministre des Finances Surapong Suebwonglee, le gouvernement pense étendre la période du bail au delà de 30 ans afin de stimuler l'activité économique.
Lors du forum d'investisseurs tenu par Euromoney les 13 et 14 mai à Bangkok, il aurait déclaré: "Cela a été discuté assez sérieusement durant les 2 ou 3 derniers mois. Nous devons penser au pourcentage de propriétés en bail et en société comparé au nombre d'année. la crise dans laquelle nous sommes plongée depuis 2 ans nous conduit à penser et à chercher de nouveaux modèles".

Même si le sujet est toujours extrêmement sensible et même si une proposition quelle qu'elle soit a peu de chance de passer les 3 lectures devant le Parlement requises avant adoption, le changement de langage est net.
Pour la première fois en 2 ans j'entends dire clairement qu'il y a un problème. Jusque là le gouvernement s'était contenter de noyer le poisson en espérant que l'opinion publique, et les investisseurs, oublient toutes les bourdes, écarts de langages et réglementations catastrophiques commises depuis le début des troubles politiques, c'est-à-dire depuis février 2006.
Pour la première fois, le mot "crise" est lâché et il y a un mouvement général pour essayer de trouver des solutions. Notamment, en mars dernier, le gouvernement Thaï a adopté des dispositions en matière de droit des société (cf http://www.phuketimmobilier.info/2008/03/le-gouvernement.html) et des allégements fiscaux (cf. http://www.phuketimmobilier.info/2008/05/rforme-fiscale.html) dans le but de stimuler l'activité économique et notamment le secteur immobilier.

Réforme fiscale favorable à l’immobilier en Thailande

En vue de relancer l’économie du royaume, le gouvernement a adopté en mars 2008 un certain nombre d’incitations fiscales aussi bien en faveur des personnes physiques que des entités juridiques, ainsi que pour privilégier et stimuler les transactions dans le secteur immobilier.
C’est le deuxième volet d’une série de mesure qui avait commencé par faciliter la création d’entreprise et dont nous parlions le 19 mars :
http://www.phuketimmobilier.info/2008/03/le-gouvernement.html#trackback

Des réductions fiscales ont été approuvées au profit des sociétés et notamment les PME ayant un capital social de moins de 5 millions Baht, pour lesquelles la tranche de profits de 0 à 150,000 bahts est désormais exemptée d’impôt. Les nouvelles sociétés introduites en bourse sur le SET ("Stock Exchange of Thailand") en 2008 bénéficieront également d’une réduction de l’impôt sur les profits de 30% à 25% pour une durée de 3 ans.

Enfin, les réductions fiscales les plus significatives sont celles consenties en vue de redynamiser le secteur immobilier.
Chaque vente de propriété immobilière donne lieu au paiement de timbres (0,5% du montant de la propriété tel qu’il est estimé par le cadastre), de frais de transfert de propriété et, le cas échéant d’une taxe spécifique d’activité (« Specific Business Tax ») qui est payable par un propriétaire ayant enregistré son bien depuis moins de 5 ans avant de le revendre (la notion de gain en capital n’existant pas en droit Thaï, cette « taxe spécifique d’activité » permet à l’état de  récupérer un peu d’impôt – on est rassuré pour lui).
En la matière, les frais de transfert de propriété ont été réduits de 2% à 0.01% et les taxes spécifiques d’activité ("specific business taxe") ont été réduites de 3.3% à 0.11%.

Prenons le cas concret d’une personne qui a acheté sa villa il y a moins de 5 ans et qui la revend aujourd’hui pour 400 000 €.
Pour faire simple, nous allons supposer que le montant estimé par le cadastre est égal au montant réel et que l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord pour que le vendeur paie intégralement la Taxe Spécifique.

Avant la réforme le montant des frais et taxes se seraient décomposé ainsi :

• Montants payables par l’acheteur
  Timbre : 400 000 X 0,5% = 2 000 €
  Transfert : 400 000 X 2% = 8 000 €
  Total = 10 000 €

• Montants payables par le vendeur
  Taxe Spécifique : 400 000 X 3,3% = 13 200 €
  
• Grand Total = 23 200 €

Aujourd’hui

• Montants payables par l’acheteur
  Timbre : 400 000 X 0,5% = 2 000 €
  Transfert : 400 000 X 0,01% = 40 €
  Total =  2 040 €

• Montants payables par le vendeur
  Taxe Spécifique : 400 000 X 0,11% = 440 €

• Grand Total = 2 480 €

Soit une diminution de 89,3% !

La date des élections confirmée par le roi

Sa Majesté le Roi Bhumibol Adulyadej a approuvé jeudi le décret royal fixant la date des élections législatives au 23 décembre prochain.

Les milieux d’affaires attendent ces élections en espérant que le nouveau gouvernement sera plus ouvert aux investisseurs étrangers et favorable au commerce que ne l’a été la junte militaire au pouvoir depuis septembre 2006.

A noter que M. Abhisit Vejjajiva, chef du parti démocrate thaïlandais (Democrat Party), dans un communiqué de presse publié le 19 octobre a plaidé pour l’introduction d’un environnement favorable aux entreprises.

Les analystes politiques pensent que le parti démocrate formera le noyau de la prochaine coalition gouvernementale.
Il semblerait que les démocrates qui n’ont pas jusqu'à présent une image de spécialistes de l’économie tentent par ce genre de discours non seulement de séduire les investisseurs étrangers, amis aussi de s’allier la population locale qui apparaît plus inquiète de la situation économique que de la situation politique.

La Thaïlande mieux placée que la France pour la facilité d’entreprendre !

Le Projet Doing Business commandé par la Banque Mondiale vient de rendre son rapport.

Pour la 2^e année consécutive Singapour est en tête suivie par la Nouvelle Zélande ; tous deux considérés comme les pays où il est le plus facile de faire des affaires, en se basant sur un panel de critères comprenant :

• Création d’entreprise
• Octroi de licences
• Embauche des travailleurs
• Transfert de propriété
• Obtention de prêts
• Protection des investisseurs
• Paiements des impôts
• Commerce transfrontalier
• Exécution des contrats
• Fermeture d'entreprise

Fait notable, malgré une année marquée par une attitude ouvertement hostile aux investisseurs étrangers, la Thaïlande arrive en 15^e position devançant de loin la République Populaire Française (31^e position).

Personnellement je trouve la description faite de la Thaïlande un peu idyllique notamment sur 2 points qui qui la démarquent de la France.

Tout d’abord, le royaume est bien noté en ce qui concerne la transmission de propriété : c’est vrai… à condition que la transaction n’implique pas d’étrangers ce qui est tout de même une restriction importante !

Ensuite, la note concernant la facilité d’embauche ne doit, à mon avis, tenir compte que du cadre juridique et non de la réalité économique et sociale locale.

En effet, si la loi thaïlandaise n’entrave que peu l’embauche et le licenciement d’employés ; dans les faits le recrutement et la gestion de personnel sont un véritable chemin de croix.

Le faible taux de chômage associé à un niveau d’éducation général désastreux (à peine 80% d’alphabétisation) et à une culture ne valorisant pas le travail et l’ambition personnelle (pour ne pas parler de la vertu) découragent beaucoup d’entreprises candidates à investir en Thaïlande.

Par ailleurs, d’un point de vue général, on remarque qu’hormis l’exception américaine, les 5 pays qui arrivent en tête du classement sont des « petits » pays, c’est-à-dire des pays dont la population est peu importante (4 à 7 millions d’habitants pour Singapour, la Nouvelle Zélande, Hong Kong et le Danemark). C’est un nouvel élément qui contredit la théorie française selon laquelle si la France a perdu une place prédominante dans le monde c’est parce que sa population a diminué par rapport aux autres pays.

Pour voir le classement au complet: http://francais.doingbusiness.org/economyrankings/

Le Baht pourrait encore se renforcer de 7% d’ici la fin de l’année

Les experts voient le baht s’envoler de 1,50 voire 2 baht contre le dollar soit 5 à 7% d’augmentation par rapport au niveau actuel d’ici la fin de l’année, propulsé par une croissance des devise régionales et une accélération saisonnière des exportations.

Le Baht a déjà progressé de 4,8 % depuis le début de l’année, clôturant vendredi dernier à 34,26 ~ 34,28 Baht contre 1 Dollar américain.

Supavud Saicheua, directeur de Phatra Securities annonçait la semaine dernière que le baht pourrait s’élever  de plus de 5 ~ 7% vers la fin de l’année en raison de l’appréciation du Yen et du Yuan (Ren Min Bi).

On estime que le Yen devrait s’apprécier de 5 à 6 % en raison du relâchement des échanges. C’est-à-dire que les investisseurs ayant emprunté à des taux faibles au Japon et ayant retiré l’argent hors du pays pour chercher des taux plus avantageux à l’étranger, le rapporteraient au Japon.

D’après Supavud, le Yuan devrait aussi progresser de 5 à 7% en réponse aux demandes insistantes des Etats-Unis de corriger son excédent commercial massif.

Quelles pourrait être les conséquences sur le marché de l’immobilier à Phuket ?

Nous avons déjà rencontré un schéma similaire en 2005 après le Tsunami.
Après 10 mois de calme plat et très peu de transactions, les acheteurs se sont rués en masse dès le début de la haute saison (Novembre 2005) entraînant une brusque poussée des prix dès Noël.
Simultanément les Chinois faisant semblant de céder à la pression des Etats-Unis, relâchaient leur monnaie de … 2%. Ce qui fut suffisant pour entraîner toutes les monnaies locales dans leur sillage.
Le prix des propriétés de Phuket a donc augmenté en valeur absolue (par rapport à leur prix d’échange précédent) mais aussi au niveau international du fait de l’appréciation du Baht.

Tout est en place pour que l’année 2007 soit un re-make de 2005.
Après les innombrables bourdes du gouvernement le marché est resté désespérément inanimé.

Nous avons commencé à percevoir un sursaut après l’approbation de la nouvelle constitution le 19 août dernier.
Un pic de fréquentation très nette a été observé sur le site de notre agence (www.phuketimmo.com) à la suite de l’annonce de la tenue d’élections législatives pour le 23 décembre 2007.
A noter aussi la fébrile agitation des marchands de bien thaïlandais qui prennent des positions en prévision de la normalisation politique à venir.
Nous risquons donc de voir la conjonction de deux forces haussières, à savoir le marché local et le raffermissement du Baht.

En conclusion, attendre la haute saison (novembre – avril) dans l’espoir que les prix se tasseront est un mauvais calcul.