Phuket Immobilier

La différence entre Chanote et Nor Sor 3

Les clients de l'agence (www.phuketimmo.com) me demandent fréquemment d'expliquer la différence entre les titres de propriété Chanote et Nor Sor Sam ; je vais donc m'efforcer d'apporter une réponse à cette question.

 

Les différents titres de propriété en Thaïlande

Le code foncier de 1954 établit une distinction entre les documents qui reconnaissent différents niveaux de droits liés à la propriété foncière. En Thaïlande, d'importantes surfaces de terrain n'ont pas le statut de terrain titré, mais sont soit des terrains du domaine publique ou étatique soit des concessions utilisées généralement par des agriculteurs. Aucun acte juridique (vente ou bail) ne peut être enregistré sur ce type de terrain. Il n'est possible d'enregistrer une vente ou un bail ou d'obtenir un permis de construire (à part quelques exceptions locales) que pour des terrains munis d'un titre de propriété adéquat, c'est-à-dire soit un Nor Sor Sam, soit un Nor Sor Sam Gor, soit un Chanote. Ce sont les seuls titres de propriété qui puissent faire l'objet d'un enregistrement auprès des autorités compétentes, à savoir le Land Department (équivalent du cadastre) et ce sont donc les seuls valables.

NB: Les droits tels qu'un bail de longue durée, un droit de superficie, ou un usufruit doivent être enregistrés au cadastre (Land Department) afin d'avoir force exécutoire. Si le terrain n'a pas les titres appropriés il ne pourra être enregistré auprès des autorités compétentes et, par conséquent ne pourra être opposable aux tiers (donc ne pourra avoir force exécutoire).

Titre de propriété franche: Chanote

Le document intitulé Nor Sor 4 (NS-4) (chanod ou chanote) est un « titre juridique sans restriction » (Giné 2004, 4) ou un titre de propriété franche qui accorde au propriétaire le droit de vendre, de transférer et d'hypothéquer légalement sa terre (Giné 2004, 4). Le NS-4 est délivré en deux exemplaires; le titulaire en détient un, et le Land Department (littéralement Ministère des Terres ou cadastre), l'autre. Le NS-4, considéré comme la « meilleure preuve de propriété », contient une description de la propriété (dont sa superficie, ses limites et ses démarcations) de même qu'un dossier comportant toutes les transactions pertinentes à son égard (ibid.). Les documents NS-4 portent d'habitude sur les terrains dans des zones bâties (ibid.) et sont mesurés par GPS et délimités par des bornes individuelles numérotées enfoncées dans le sol.

 

 

 

 

 

 

(Image: un titre de propriété "Chanote"; sur le titre "Nor Sor Sam Kor", le logo est colorié en vert.)

 

Nor Sor Sam (Gor)

Les documents NS-3K et NS-3 prouvent que le terrain a été utilisé (Giné 2004, 4) ; ce sont des certificats légaux enregistré et délivrés par le Land Department, qui montrent qui a le droit de posséder la terre et profiter de celle-ci en tant que propriétaire. Ce droit est reconnu par la loi et peut être utilisé comme preuve dans une procédure contre un particulier ou le gouvernement. Le NS-3K se nomme également  « certificat d'utilisation confirmé » ou  « attestation d'exploitation » et démontre que le titulaire  « a utilisé le terrain pendant les délais réglementaires » (Giné 2004, 4). Ce document permet au titulaire de vendre ou de transférer le terrain, d'enregistrer un bail ou un usufruit, et (à l'instar du NS-4 et du NS-3) peut être utilisé comme garantie pour obtenir des prêts de la part d'établissements financiers. Les documents NS-3K ont été adoptés après 1972, quand des « photographies aériennes non rectifiées » ont commencé à être utilisées pour dresser les plans des propriétés (Giné 2004, 4). Les cartes utilisées ont une échelle de 1/5 000 et les autorités déterminent les limites exactes des terrains pour lesquels un NS-3K a été émis. Le titulaire d'un NS-3K peut demander un titre complet auprès d'un « bureau de district » (Amphur), qui peut être accordé par le cadastre (Land Department) si aucun autre parti ne s'y oppose.

Il est parfois avancé que la méthode d'arpentage utilisée pour délimiter un terrain Chanote est plus précise que celle du Nor Sor Sam car elle est faite en utilisant un GPS. Or ce dernier présente une marge d'erreur de 1 à 10 mètres qui peut être accru quand la surface n'est pas plane et si des éléments tels des bâtiments ou même de simples feuilles d'arbres interfèrent avec le système.

En fait, dans les deux cas, la délimitation se fait aussi surtout sur place avec les outils traditionnels du géomètre, à savoir le tachéomètre ou la station totale.

 

 

(Photo: une équipe de géomètre en train de délimiter un terrain Nor Sor Sam)

 

Nor Sor 3 (NS-3)

Les documents NS-3, ou « certificats d'utilisation » (BIA s.d.; Giné 2004, 4), sont semblables aux certificats NS-3K (ibid.). Ils ont été délivrés entre 1954 et 1972, quand les terrains étaient délimités à l'aide d'un galon plutôt que de photos aériennes, ce qui permettait la représentation d'une propriété par « un diagramme approximatif montrant la forme de la parcelle » (ibid.). Les délimitations figurant dans un document NS-3 sont cependant moins fiables que celles figurant dans un certificat NS-3K, étant donné que ce sont les propriétaires fonciers, et non des représentants du gouvernement, qui ont placé les bornes de repère, ce qui augmentent les risques d'inexactitudes.

Nor Sor 2 (NS-2)

Le document NS-2 ou « certificat préventif » permet au titulaire d'occuper temporairement une parcelle de terrain, mais ne confère aucun droit de transfert (sauf en cas d'héritage); ce document ne peut donc pas être utilisé comme garantie (Giné 2004, 4).

Sor Kor 1 (SK-1)

Le « certificat de revendication » (ibid.) ou « certificat de possession » reconnaît au titulaire la possession d'une parcelle de terrain, mais ne lui confère pas de droits de propriété (BIA s.d.). Ces certificats, qui seraient courants dans les régions rurales, ne sont pas transférables, bien que les terres auxquelles ils se rapportent peuvent être transférées à un autre propriétaire foncier, qui peut se voir délivrer un nouveau SK-1 (ibid.). Le cabinet d'avocats Bangkok International Associates affirme qu'un certificat de possession est exigé pour obtenir un certificat d'utilisation (ibid.).

Sor Por Kor 4-01

Ce document est un titre de propriété agricole qui est utilisé principalement les régions rurales et concerne les terres qui ont été transférées par le gouvernement à des familles défavoriées qui peuvent vivre sur une partie du terrain.

Reçus aux fins de l'impôt

Un propriétaire foncier qui ne possède que des reçus aux fins de l'impôt concernant sa parcelle de terrain ne jouit pas de droits officiels sur ce terrain, mais peut utiliser les reçus afin d'en prouver la possession, par exemple, pour obtenir un certificat de possession (BIA s.d.).

Programme de délivrance de titres de propriété

Entre 1984 et 2004, le gouvernement thaïlandais a mis en oeuvre le programme de délivrance de titres de propriété (Land Titling Program) financé par la Banque mondiale afin de remplacer les documents préliminaires (NS-2, SK-1) ou les certificats d'utilisation (NS-3, NS-3K) des propriétaires fonciers admissibles par des titres documentaires (NS-4) (Giné 2004, 5). Les arpenteurs, voisins et arbitres vérifiaient si une modification était recevable et les propriétaires fonciers présentaient divers document afin de s'assurer que le changement soit accepté, y compris des pièces d'identité ou des documents sur l'histoire de leur famille et un document démontrant qu'ils sont propriétaires (comme un NS-2 et une preuve d'utilisation ou un NS-3/NS-3K) (ibid.).

 

Qu'advient-il de votre bail après votre mort?

 

De nombreux étrangers en Thaïlande ont construit leur maison sur un terrain détenu en bail longue durée, car la loi thaïlandaise n'autorise que les citoyens Thaïlandais et les sociétés thaïlandaises à posséder de la terre. Par ailleurs, de nombreux étrangers vivent dans des appartements sur la base d'un bail de longue durée car seulement 49% de l'espace commercialisable d'un immeuble d'habitation peut être acquis en pleine propriété par des étrangers, donc le reste doit être vendu soit à des citoyens Thaïlandais soit à des étrangers sous forme de bail.

Qu'advient-il de ce bail si son preneur décède et quelle est la meilleure façon de protéger le preneur?

D'après la Section 1600 du Code Civil et Commercial Thaïlandais, certains droits ne sont pas automatiquement contenu dans la succession du défunt; ils sont considérés comme attachés à la personne et non à son patrimoine. Les droits d'un preneur à bail sont un exemple de ces actifs purement personnels. Par conséquent, la Cour Suprême de Thaïlande a jugé que si un preneur à bail meurt durant la durée d'exécution de son bail, et que le contrat de bail ne contient aucune disposition contraire, les droits du preneur sont éteints. S'il n'y a qu'un seul preneur, les-dits droits reviennent au propriétaire (décision de la Cour Suprême No. 100/2531).

Voici un exemple: supposons que vous êtes le preneur exclusif du terrain d'un promoteur durant 30 ans, et que le promoteur y construit une maison pour vous, en l'absence de clauses spéciales prévoyant la mort du preneur. Malheureusement vous décédez quelques années après alors que le bail est toujours valide.
Que se passe-t-il?
Le bail revient au propriétaire, c'est-à-dire le promoteur.

Injuste? Dura Lex sed lex.

Comment prévenir ceci? Voici deux réponses:

 

1. D'abord, la section 544 du Code Civil et Commercial prévoit qu'un bail puisse être transmis à une tierce personne à condition que le bail contienne des dispositions en ce sens. Bien sûr il y a un différence entre transmettre un droit entre personnes vivantes et associer un droit à un bien immobilier; et cette question n'a pas été réglée par la Cour Suprême. Cependant, la plupart des commentateurs de droit pensent cependant que, lorsqu'un bail prévoit la transmission du bail aux héritiers du preneur, si le preneur meurt durant l'exécution du bail, cette disposition sera respectée par la Cour.
   Ceci est la première étape: assurez-vous que votre bail contient une clause prévoyant la transmission de votre bail à vos successeurs.
2. Ensuite, inscrivez plus d'une personne comme preneur de votre bail.
   La Cour Suprême a jugé que s'il y a plus d'un preneur, la mort de l'un n'interrompt pas le bail. Ce qui prend fin c'est uniquement le droit du preneur qui est mort. Cela suit la logique du caractère personnel des droits du preneur. Les autres preneurs au bail conservent leurs droits personnels découlant du bail et peuvent le continuer.
   Donc, la deuxième étape est d'avoir plus d'un preneur.

Vous allez maintenant me demander quelle est la meilleure solution. En fait, vous pouvez cumuler les deux.

On peut évidemment trouver des inconvénients à chacune d'elles.
Dans le cas du bail avec plusieurs preneurs, par exemple, il faut l'accord de tous les preneurs en cas de revente de la propriété; ou encore, dans le cas où seulement certains des héritiers ont signé le bail, les héritiers qui n'y figurent pas pourraient se trouver léser par cette disposition.

On en revient donc à une notion récurrente en droit: il n'y pas de meilleure solution dans l'absolu, mais il faut plutôt s'efforcer de trouver la solution la plus adaptée au cas présent.

 

 

Acheter un bar en Thaïlande

A mon agence immobilière (Phuket Immobilère Agency), je reçois régulièrement des demandes de personnes qui, comme Laurent ci-dessous, souhaitent acheter un bar à Phuket ou dans une autre station balnéaire de Thaïlande.

"Un ami et moi-même aimerions ouvrir un bar à Patong dans le but d'en vivre et de subvenir à nos propres besoins. 

... Concernant notre bar, nous ne voulons pas engager de prostituées, simplement des filles qui attirent le client dans le bar ainsi que des serveuses, nous ne voulons pas nous attirer des problèmes." ...
Laurent B.

Alors cher Laurent, que vous soyez Français ou non, avant de vous lancer dans cette opération, prenez le temps de consulter le code pénal français, au Chapitre V sur les "atteintes à la dignité de la personne", que vous trouverez sur le site de Legifrance.gouv.fr ou bien de Lexinter.net , et dont je reproduis ici quelques morceaux choisis.

CODE PENAL
(Partie Législative)

Section 2 : Du proxénétisme et des infractions qui en résultent

 

Article 225-5

(Loi nº 2001-1062 du 15 novembre 2001 art. 60 Journal Officiel du 16 novembre 2001)
(Ordonnance nº 2000-916 du 19 septembre 2000 art. 3 Journal Officiel du 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002)
(Loi nº 2003-239 du 18 mars 2003 art. 50 1º Journal Officiel du 19 mars 2003)
   Le proxénétisme est le fait, par quiconque, de quelque manière que ce soit :
   1º D'aider, d'assister ou de protéger la prostitution d'autrui ;
   2º De tirer profit de la prostitution d'autrui, d'en partager les produits ou de recevoir des subsides d'une personne se livrant habituellement à la prostitution ;
  3º D'embaucher, d'entraîner ou de détourner une personne en vue de la prostitution ou d'exercer sur elle une pression pour qu'elle se prostitue ou continue à le faire.
   Le proxénétisme est puni de sept ans d'emprisonnement et de 150000 euros d'amende.

 

Article 225-6

(Loi nº 2003-239 du 18 mars 2003 art. 50 1º Journal Officiel du 19 mars 2003)
   Est assimilé au proxénétisme et puni des peines prévues par l'article 225-5 le fait, par quiconque, de quelque manière que ce soit :
   1º De faire office d'intermédiaire entre deux personnes dont l'une se livre à la prostitution et l'autre exploite ou rémunère la prostitution d'autrui ;
   2º De faciliter à un proxénète la justification de ressources fictives ;
  3º De ne pouvoir justifier de ressources correspondant à son train de vie tout en vivant avec une personne qui se livre habituellement à la prostitution ou tout en étant en relations habituelles avec une ou plusieurs personnes se livrant à la prostitution ;
  4º D'entraver l'action de prévention, de contrôle, d'assistance ou de rééducation entreprise par les organismes qualifiés à l'égard de personnes en danger de prostitution ou se livrant à la prostitution.

 ...

Article 225-10

(Ordonnance nº 2000-916 du 19 septembre 2000 art. 3 Journal Officiel du 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002)
(Loi nº 2003-239 du 18 mars 2003 art. 50 1º, art. 51 Journal Officiel du 19 mars 2003)
   Est puni de dix ans d'emprisonnement et de 750000 euros d'amende le fait, par quiconque, agissant directement ou par personne interposée :
   1º De détenir, gérer, exploiter, diriger, faire fonctionner, financer ou contribuer à financer un établissement de prostitution ;
   2º Détenant, gérant, exploitant, dirigeant, faisant fonctionner, finançant ou contribuant à financer un établissement quelconque ouvert au public ou utilisé par le public, d'accepter ou de tolérer habituellement qu'une ou plusieurs personnes se livrent à la prostitution à l'intérieur de l'établissement ou de ses annexes ou y recherchent des clients en vue de la prostitution ;
  3º De vendre ou de tenir à la disposition d'une ou de plusieurs personnes des locaux ou emplacements non utilisés par le public, en sachant qu'elles s'y livreront à la prostitution ;
  4º De vendre, de louer ou de tenir à la disposition, de quelque manière que ce soit, d'une ou plusieurs personnes, des véhicules de toute nature en sachant qu'elles s'y livreront à la prostitution.
   Les deux premiers alinéas de l'article 132-23 relatif à la période de sûreté sont applicables aux infractions prévues par les 1º et 2º du présent article.

...

Que ce soit à Patong, à Pat Pong ou à Pattaya, la plupart des bars emploient des "filles qui attirent le client", comme le dit Laurent. Ces filles sont généralement rémunérées par le bar qui achètent ainsi leur fidélité au lieu. Mais cette rémunération n'est généralement pas suffisante à les faire vivre. Elles se prostituent donc. Les gérants de bar ne peuvent protester de leur bonne foi car ils connaissent l'activité parallèle de ses filles puisqu'ils demandent même au client qui veut débaucher une fille avant la fermeture de "payer le bar".

Donc, cher Laurent, en achetant un bar, vous allez, à peu de frais, vous voir catalogué comme proxénète tant par la police Thaïlandaise, à qui vous fournissez un motif pour vous racketter, qu'au regard des autorités du pays dont vous êtes originaire. A partir de là, si pour une quelconque raison, on doit faire une enquête de moralité sur vous, quelle que soit votre argumentation vous aurez torts; car quand la justice vous a mis dans la case "criminel" elle ne vous en sort pas.
Cette éventualité peut intervenir à l'occasion d'événements diverses: la candidature à un emploi ou à une élection quelconque (même une élection qui n'est a priori pas importante), la demande de la garde d'un enfant après un divorce, l'obtention d'un prêt sur l'honneur, etc... Il y aura toujours une bonne âme pour rappeler votre passé.

Du côté Thaïlandais, ne comptez pas trop sur l'indulgence de la police. D'autant plus qu'avec la crise, il y a ici, comme ailleurs, un réflexe protectionniste; et que les autorités profitent du moindre incident pour essayer de démontrer que les étrangers ne peuvent qu'avoir un influence néfaste sur le royaume. D'ailleurs, pour compléter une série d'arrestations devenues quasi hebdomadaires, un britannique vient de se faire arrêter pour avoir organisé des partouzes entre Européens. Il risque 10 ans de prisons. 
(Lire l'article du Nation:
 http://www.nationmultimedia.com/2009/02/06/national/national_30095132.php)

A coté de cela, vous allez devoir côtoyer un certain milieu, qu'on appelle justement le milieu.

Beaucoup de problèmes en perspective, pour une entreprise qui promet d'être terriblement ennuyeuse (imaginez les discussions qu'on peut avoir avec des clients ivres et des prostituées).

Enfin, du point de vue de votre conscience, et cela quel que soit la religion ou le système philosophique que vous adoptez, abstenez-vous de commettre des actes que vous pourriez regretter un jour.
Gardez à l'esprit que, même si certaines filles s'en sortent bien, même si la plupart ne sont pas "forcées" de se prostituer (elles le sont, de toutes manières, pour des raisons économiques), quand on parle de prostitution, on parle de l'exploitation d'un être humain; et, en gérant un bar, vous participez au système.

Créer une entreprise en Thaïlande

Je vais ici tenter de répondre à une question qui m'a été posée par un lecteur, M. Julien D.:

Salut a toi,

Je viens de tomber sur ton site par hasard, j'ai pour projet de vivre à l'étranger et mon dévolu s'est posé sur la Thaïlande.
Hélas je ne connais pas grand chose sur ce pays.
Je souhaite y monter une affaire avec les économies que j'ai de France.
Je sais qu'il faut trouver un Thaï pour pouvoir y travailler.
Si tu peux m'en dire un peu plus.
merci

julien

 

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Bonjour Julien,

Merci pour votre message.

Avant tout, quoique vous fassiez en Thaïlande, il faut accepter le fait que le système est différent de celui de l'Europe; et, qu'en schématisant, il offre, certes, moins de sécurité mais plus de flexibilité.

En fait, légalement, les étrangers ont besoin de partenaires et d'employés de nationalité thaïlandaise pour pouvoir opérer en Thaïlande.
Ceci dit, d'un point de vue pratique, il peut s'agir (et il s'agit souvent) de prêtes-noms.

Pour obtenir un permis de travail, il faut:

• monter ou acquérir une société par action: "Company Limited", l'équivalent de notre SARL (Société à Responsabilités Limités, c'est-à-dire où la responsabilité des actionnaires se limite à leur apport et ne s'étend pas à leurs biens propres),
• dont le nombre total d'actionnaires doit être d'au moins 3 personnes (auparavant il en fallait 7),
  (Ces personnes peuvent être des personnes physiques ou morales. Cependant lors de la constitution, il faut mettre des personnes physiques, que l'on pourra remplacer par des personnes morales (c'est-à-dire des sociétés ou des associations elles-même enregistrées en Thaïlande.)
• dont le nombre total de parts sociales détenues par des actionnaires étrangers ne doit pas dépasser 49% du capital,
• dont le capital est d'au moins 2 millions de Baht par permis de travail demandé,
• qui emploie au moins 4 employés de nationalités thaïlandaise par permis de travail demandé.

Cela à l'air compliqué, mais en réalité, il s'agit souvent d'un simple jeu d'écritures comptables, car, par exemple, les autorités ne vérifient en pratique pas que tout le capital a été libéré par les actionnaires lors de la création de la société.
Par ailleurs, les actionnaires thaïs (qui portent les 51% des parts) sont des prêtes-noms qui ont signé des cessions de parts en blancs, voire des reconnaissances de dettes et qui détiennent des parts dites "préférentielles" qui leur donne moins de droit que les parts des véritables propriétaires de l'entreprise.

En clair, avec un bon comptable ou avocat, vous pouvez utiliser une société, que vous contrôlez sans en être le propriétaire en nom propre, dont les actionnaires, le capital et les employés sont fictifs.
Bienvenu au Pays du Mensonge.

Si l'esprit vous choque n'allez pas plus loin, car vous ne changerez pas le pays.

Concrètement, si vous avez besoin, par exemple, de 2 permis de travail dans votre entreprise, il vous faudra "montrer" un capital de 4 millions de Baht (environ 80 000 €) et 8 employés thaïlandais (même si ceux-ci ne mettent jamais les pieds dans l'entreprise).

Vous trouverez des affaires à vendre (et parfois en location-gérance) sur mon site d'agence: www.phuketimmo.com.

En vous souhaitant bonne chance dans votre entreprise !

Les services d'immigration préparent une carte de "voyageur fréquent"

Le chef de la police de l'immigration, le Lieutenant Général de Police Chatchawan Suksomchit a annoncé l'introduction, d'ici la fin de l'année, d'une nouvelle "carte d'immigration", à l'usage de ceux qui entrent et sortent fréquemment de Thaïlande.
Cette carte s'adresse aux personnes qui visitent la Thaïlande 3 à 5 fois par an quelle que soit leur nationalité.

Les titulaires de la carte, Thaïs ou étrangers, pourront contourner les procédures de la police de l'immigration, qui comprennent la recherche de suspects et de personne sur les listes noires de l'immigration, et auront le privilège de passer par une procédure accélérée à l'aéroport.

Cette carte qui devrait être distribuée d'ici la fin de l'année, au milieu de la haute saison fait partie des efforts pour promouvoir le tourisme dans le royaume.

Malheureusement, comme d'habitude, les informations initialement données par l'administration thaïlandaise sont extrêmement vagues.
Pour commencer, je trouve le nom choisi malencontreux car "l'Immigration Card" ne s'adresse pas aux immigrants (extrêmement rare dans un pays qui n'accorde pratiquement jamais de titre de résident aux étrangers) mais aux touristes.
On ne sait pas qui peut obtenir cette carte ni comment. Encore une fois, le gouvernement donne l'impression de ne pas savoir exactement ce qu'il veut.
Ensuite, tout le monde se souvient des avantages accordés "à vie" à ceux qui avaient souscrit à la "carte élite" (à l'époque un million de Baht, soit 20 000 €), et qui ressemblait à ceux présentés ici (visa d'une durée de 5 ans, passage "V.I.P. à l'immigration, etc.). Ces services ont été annulé suite à la faillite de la carte (pourtant lancée par le gouvernement).

Vers une extension de la durée du Bail en Thaïlande?

D'après le Ministre des Finances Surapong Suebwonglee, le gouvernement pense étendre la période du bail au delà de 30 ans afin de stimuler l'activité économique.
Lors du forum d'investisseurs tenu par Euromoney les 13 et 14 mai à Bangkok, il aurait déclaré: "Cela a été discuté assez sérieusement durant les 2 ou 3 derniers mois. Nous devons penser au pourcentage de propriétés en bail et en société comparé au nombre d'année. la crise dans laquelle nous sommes plongée depuis 2 ans nous conduit à penser et à chercher de nouveaux modèles".

Même si le sujet est toujours extrêmement sensible et même si une proposition quelle qu'elle soit a peu de chance de passer les 3 lectures devant le Parlement requises avant adoption, le changement de langage est net.
Pour la première fois en 2 ans j'entends dire clairement qu'il y a un problème. Jusque là le gouvernement s'était contenter de noyer le poisson en espérant que l'opinion publique, et les investisseurs, oublient toutes les bourdes, écarts de langages et réglementations catastrophiques commises depuis le début des troubles politiques, c'est-à-dire depuis février 2006.
Pour la première fois, le mot "crise" est lâché et il y a un mouvement général pour essayer de trouver des solutions. Notamment, en mars dernier, le gouvernement Thaï a adopté des dispositions en matière de droit des société (cf http://www.phuketimmobilier.info/2008/03/le-gouvernement.html) et des allégements fiscaux (cf. http://www.phuketimmobilier.info/2008/05/rforme-fiscale.html) dans le but de stimuler l'activité économique et notamment le secteur immobilier.

Doit-on payer des taxes sur les propriétés immobilières en Thaïlande?

En réponse à une question qui nous a été posée sur notre site d’agence (www.phuketimmo.com):

 

Il n’y a pas d’impôt exactement équivalent à nos taxes foncières et taxes d’habitation. Les impôts qui s’en rapprochent le plus sont la « Land Tax » (taxe sur les terrains) et la « Structure Usage Tax ».

1. La Land Tax, perçue sur les terrains, est si minuscule qu’en pratique les administrations chargées de la collecter ne le font pas ou bien attendent plusieurs années afin que les montants s’accumulent.

1. La deuxième taxe (Structure Usage Tax), se rapportant aux bâtiments, est collectée par la mairie (municipal office) ou l’arrondissement (district office) et est appliquée uniquement aux propriétés utilisées à des fins commerciales.

Réforme fiscale favorable à l’immobilier en Thailande

En vue de relancer l’économie du royaume, le gouvernement a adopté en mars 2008 un certain nombre d’incitations fiscales aussi bien en faveur des personnes physiques que des entités juridiques, ainsi que pour privilégier et stimuler les transactions dans le secteur immobilier.
C’est le deuxième volet d’une série de mesure qui avait commencé par faciliter la création d’entreprise et dont nous parlions le 19 mars :
http://www.phuketimmobilier.info/2008/03/le-gouvernement.html#trackback

Des réductions fiscales ont été approuvées au profit des sociétés et notamment les PME ayant un capital social de moins de 5 millions Baht, pour lesquelles la tranche de profits de 0 à 150,000 bahts est désormais exemptée d’impôt. Les nouvelles sociétés introduites en bourse sur le SET ("Stock Exchange of Thailand") en 2008 bénéficieront également d’une réduction de l’impôt sur les profits de 30% à 25% pour une durée de 3 ans.

Enfin, les réductions fiscales les plus significatives sont celles consenties en vue de redynamiser le secteur immobilier.
Chaque vente de propriété immobilière donne lieu au paiement de timbres (0,5% du montant de la propriété tel qu’il est estimé par le cadastre), de frais de transfert de propriété et, le cas échéant d’une taxe spécifique d’activité (« Specific Business Tax ») qui est payable par un propriétaire ayant enregistré son bien depuis moins de 5 ans avant de le revendre (la notion de gain en capital n’existant pas en droit Thaï, cette « taxe spécifique d’activité » permet à l’état de  récupérer un peu d’impôt – on est rassuré pour lui).
En la matière, les frais de transfert de propriété ont été réduits de 2% à 0.01% et les taxes spécifiques d’activité ("specific business taxe") ont été réduites de 3.3% à 0.11%.

Prenons le cas concret d’une personne qui a acheté sa villa il y a moins de 5 ans et qui la revend aujourd’hui pour 400 000 €.
Pour faire simple, nous allons supposer que le montant estimé par le cadastre est égal au montant réel et que l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord pour que le vendeur paie intégralement la Taxe Spécifique.

Avant la réforme le montant des frais et taxes se seraient décomposé ainsi :

• Montants payables par l’acheteur
  Timbre : 400 000 X 0,5% = 2 000 €
  Transfert : 400 000 X 2% = 8 000 €
  Total = 10 000 €

• Montants payables par le vendeur
  Taxe Spécifique : 400 000 X 3,3% = 13 200 €
  
• Grand Total = 23 200 €

Aujourd’hui

• Montants payables par l’acheteur
  Timbre : 400 000 X 0,5% = 2 000 €
  Transfert : 400 000 X 0,01% = 40 €
  Total =  2 040 €

• Montants payables par le vendeur
  Taxe Spécifique : 400 000 X 0,11% = 440 €

• Grand Total = 2 480 €

Soit une diminution de 89,3% !

Le gouvernement thaï facilite la création de sociétés

Le gouvernement thaïlandais, poussé par le Ministère du Commerce, est en train d'adopter des amendements majeurs à plusieurs dispositions du droit des sociétés et des associations dans le but de simplifier ou de supprimer les procédures inutiles statutaires au titre du Code civil et commercial. La modification a été publiée dans le Journal Officiel le 3 mars 2008 et sera effective le 1 er juillet 2008.

Entre autres choses, le minimum obligatoire pour constituer une société anonyme est réduit de sept actionnaires à trois. Les entreprises existantes autant que les nouvelles pourront profiter de la nouvelle loi.

Requérir seulement trois personnes au lieu de sept pour signer le mémorandum d'association (M.o.A. équivalent du projet de statut de la société) rendra le processus plus facile et plus rapide.

Un haut fonctionnaire du Ministère du commerce prétend que l'avantage pour les entreprises existantes sera que les actionnaires prête-noms détenant des participations minoritaires (normalement une part chacun) auront la possibilité de se retirer de la société. De nombreuses entreprises se préparent à réduire le nombre de leurs actionnaires.

Contrairement au nombre sept, qui n'a jamais été clarifié, le minimum de 3 associés s'explique par l'exigence de la majorité des actionnaires pour prendre certaines décisions qui existe encore dans certains statuts (si le nombre était pair, on verrait des cas où il serait impossible de départager les voix).

Un autre changement apprécié est que le processus d'intégration qui prend au moins neuf jours au titre de la présente loi pourra ne prendre qu'une journée dans le cadre de la nouvelle loi.

La nouvelle loi prévoit que tant la société que les statuts (ou M.o.A.) de celle-ci pourront être enregistrés en même temps en une journée, si toutes les conditions requises sont réunies lors de l'assemblée statutaire. Ceci est un pas en avant qui contribuera à aligner la Thaïlande sur la pratique internationale.

Les règles sur la prise de décisions par les actionnaires sont simplifiées également.

Actuellement, une résolution spéciale est nécessaire pour des questions importantes comme le changement de nom de la société, le changement d'adresse d'une province à une autre, les capitaux, les objectifs ou les statuts de l'association. Cette résolution spéciale doit être adoptée et ensuite confirmée par deux assemblées d'actionnaires successives.

Ladite double approbation prend au moins 21 jours et est la principale raison pour laquelle, dans la pratique, elle a été ignorée et contournée par des réunions antidatées.

Le nouvel amendement permettra l'adoption d'une résolution spéciale par une seule assemblée des actionnaires par au moins trois-quarts des voix des actionnaires présents et habilités à voter.

Enfin la nouvelle loi permet à un “partnership” existant (équivalent d'une Société en Noms Collectifs dans laquelle les obligations des associés ne sont pas limitées) d'être convertie en une société anonyme, sous réserve de certaines formalités.

Bien que ce changement représente une avancée pour les entrepreneurs thaïlandais, cela n'influencera pas vraiment les investissements étrangers. En effet, si on prend l'exemple des étrangers qui constituent une société afin d'acquérir un bien immobilier, ceux-ci préfèreront sans doute continuer de diviser les parts sociales entre plusieurs prête-noms afin de diluer le pouvoir de chacun de ces prête-noms.

Cas Pratique

Voici un ensemble de questions, qui m’ont été posées par un lecteur, auxquelles je vais m’efforcer de répondre.

Bonjour Julien,

Je suis tombé sur votre site ainsi que sur votre blog et vos explications claires et concises, tout comme vos remarques pertinentes, m’incitent à vous poser quelques questions qui peuvent également intéresser de futurs acquéreurs.

De nationalité Française, résidant en France (Nice) et venant 2 à 3 fois par an en Thaïlande depuis plusieurs années, j’ai créé une société Thai en décembre 2005 (nous détenons 49 % des parts et j’en suis le président) qui possède, aujourd’hui, un terrain de 2000 m2 sur une plage à Koh Samui.  Pour des raisons financières, j’ai décidé d’y construire 2 maisons :
• une maison, à l’arrière du terrain, avec vue sur la mer que nous allons vendre   
• et une deuxième – les pieds dans l’eau - destinée à la location haut de gamme (la vente de la première nous permettant de compléter le financement de la deuxième et d’investir dans la foulée à Phuket).

Pour cela, je m’apprête à diviser, auprès du Land Office, notre terrain en 2 chanote distincts : Chanote N° 1 de 500 m2 (pour la maison destinée à la vente) et un Chanote N° 2 de 1500m2 (pour celle en bord de plage)

Plus j’avance dans le projet (nous allons signer les contrats avec les architectes et le constructeur) plus se posent à moi des questions de tout ordre :

• Question relative à la formation d’une société Thaï, des répartitions des parts et des représentants/“décideurs”

Suite aux remous du Foreign Business Act, je me suis inquiété auprès de notre avocat, lequel m’a assuré que tous les cabinets en Thaïlande travaillaient sur une solution suite aux dits changements de loi  et qu’un “autre montage” serait toujours possible...
Mais voilà.... Au fil des mois et à l’usage, je ne suis pas entièrement satisfaits de ce cabinet qui est constamment débordé et je n’arrive pas à savoir s’ils font un suivi rigoureux de notre dossier.

Vous qui êtes chaque jour confronté à ce problème, quel est votre sentiment ?

- Qu’en est il à ce jour ?    j’ai lu sur le web que les étrangers qui possèdent déjà une société de droit thaï avec des partenaires "fictifs" ont jusqu'à 2 ans (à partir de quand ???) pour régulariser leur situation. 
Est ce vraiment le cas ?

- Qu’elle est, selon vous à ce jour; le montage le plus efficace afin d’être en règle avec le pays ?

• Deuxième question : Comment devons nous nous y prendre pour vendre cette maison ?

Devons nous constituer une nouvelle société, ou alors pouvons nous tout simplement effectuer cette transaction à travers notre société ??

• Concernant les transferts de fonds & Taux de change.....

- Transferts de fond et change : comment effectuer ces opérations en perdant le moins possible au change (vu l’importance des sommes engagées) ?

- Quelles démarches suivrent pour être sur d’obtenir le document < Thor Tor 3 > qui me permettra de justifier mes investissements dans le pays et de pouvoir ressortir à concurrence la même somme le cas échéant ?

- Dois-je ouvrir un compte en Thaïlande au nom de ma société ? Ou bien en mon nom propre ?  (On m’a dit que si je voulais un jour “ressortir” légalement les sommes investies, le détenteur des fonds en France doit être le même qu’en Thaïlande – est ce exact ?  En France les fonds sont à mon nom propre...)

De plus j’ai lu la chose suivante sur votre site et souhaiterais savoir si je ne risque rien  :
En vertu de cette nouvelle réglementation, toute devise étrangère échangée en baht pour un montant de plus de 20,000 USD doit faire l’objet d’une retenue de 30 % pour une durée minimum d’un an à l’exception des transactions suivantes :
# Investissement étranger direct définis en tant qu’investissement de non-résidents dans des entités locales dans lesquelles l’investisseur détient au moins 10 % du capital et détient un pouvoir de management,
# Investissement dans l’immobilier (terrains ou condominiums, excepté fonds d’investissement immobilier

Je vous remercie par avance, des réponses que vous voudrez bien m‘apporter.

Bien cordialement

Gérard F.

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Merci pour les compliments, voici mes réponses:

Tout d’abord, je n’ai jamais rencontre Me Perasit, je ne peux donc juger. Il a d’ailleurs, à ce que j’en sais, plutôt bonne réputation.
Mais je sais qu’en Thaïlande, où le droit n’est pas encore bien défini, les avocats manquent parfois un peu de « vécu »; à leur vision théorique, il est bon d’ajouter les connaissances acquises de façon empirique de l’homme d’affaire.

Je vais donc répondre point par point à vos questions.

1. La formation d’une société de droit Thaï
   Tout d’abord il faut casser un mythe : le FBA n’a pas jusqu’à présent pas été amendé.
   Sur ce point, comme sur bien d’autres, nous sommes forcés d’attendre les élections du 23 décembre 2007 et la constitution d’un nouveau gouvernement.
   Donc ne changez rien à la société déjà existante. Vous n’êtes absolument pas en situation irrégulière.
   Par contre, il vrai qu’il est maintenant plus compliqué de constituer une société. Disons pour résumer que maintenant vous devez trouver des associés qui soient crédibles.
   Par exemple, si vous monter une société au capital de 2 millions de Baht dans le but d’acheter un terrain d’une valeur de 5 millions et que votre partenaire fictif principal est un médecin qui gagne 100 000 Baht par mois, c’est plausible. Lorsque que vous allez passer au registre du commerce et au cadastre votre histoire tient debout, car, même si en fait votre prête-nom n’investit pas un Satang réellement, il est possible qu’il dispose de la somme investie.
   Par contre, si c’est votre femme de ménage qui gagne 5 000 Baht par mois que vous voulez faire figurer comme associé, là ça ne passera pas.
   On en revient donc à une règle incontournable des affaires en Asie : les Guan Xi (relations / connexions). Il vous faut trouver (donc connaître) des associés crédibles.
2. La vente de la maison
   Là il s’agit plutôt d’un choix de stratégie. Je vais vous exposer celle que j’appliquerais si c’était mon affaire, mais cela ne veut pour autant pas dire que ce soit la seule ni la meilleure en toutes circonstances.
   Je vous conseille de monter une nouvelle société et d’y transférer la propriété de la parcelle que vous allez séparer de votre terrain initial de façon à avoir une société par terrain.
   Ainsi lorsque vous revendrez vos villas, la vente prendra la forme d’une cession de parts sociales. L’acquéreur achètera les parts qui lui permettent de contrôler la société qui possède le terrain. Au regard du cadastre, il n’y a pas de changement de propriétaire (c’est toujours la société) donc pas de transfert de propriété où on risque de vous poser des questions (Qui sont les actionnaires ? D’où vient l’argent ?) et donc pas de frais ni taxe de transfert.
   Au passage, on parle de réévaluation de la grille d’estimation sur laquelle est basée la taxe de transfert de propriété. Donc il vaut mieux transférer votre terrain sur la nouvelle société maintenant plutôt que d’attendre de le moment de la revente où le montant de taxation sera plus important.
   Par ailleurs, vous pouvez aussi mettre la construction de la maison à votre nom de façon à réduire votre imposition (en gardant quand même à l’esprit que la différence entre l’évasion et la fraude fiscale tient à l’épaisseur des murs d’une prison). C’est-à-dire qu’au moment de la revente vous pouvez brouiller les pistes en vendant un terrain qui appartient à une société d’un côté et une construction en nom propre de l’autre. Il est un peu plus difficile à l’administration fiscale de savoir quel était le prix global.
   Aussi cela rassure certains acheteurs de savoir qu’ils ont « quelque chose » en leur nom propre.
3. Transfert de fonds et taux de change
   1. Concernant le risque de change, normalement quand vous envoyez des Euros sur un compte normal d’une banque thaïlandaise vous ne pouvez pas les conserver en Euros plus de quelques jours. Vous devez les convertir en Baht.
      Cependant la Bank Of Ayudhya propose aux résidents des comptes en devises étrangères (USD, EURO).
      Il faut pour être éligible montrer un permis de travail en cours de validité.
   2. Foreign Exchange Transaction Form (Tor Tor 3)
      Voilà comment les choses se passent d’ordinaire dans les transactions auxquelles j’ai participé.
      Quand des clients m’envoie de l’argent (ou envoie de l’argent sur le compte de leur société Thaïe), la Banque Centrale de Thaïlande m’appelle dès l’arrivée des Euros en Thaïlande (avant de les convertir en Baht) et me demande l’explication de ce mouvement. J’explique que c’est pour un investissement étranger (au besoin j’établi les documents pour les cas particuliers), alors la Banque Centrale envoie l’argent à la banque locale destinataire des fonds. Puis la banque locale m’envoie une copie (puis l’original quelques jours plus tard) du « Foreign Exchange Transaction Form » autrefois appelé Tor Tor Sam (3).Je peux donc faxer cette copie au client immédiatement après réception des fonds et conserver l’original pour l’envoyer par courrier ou le remettre en main propre quand il viendra en Thaïlande.
      D’après mon expérience cela ne fait pas de différence que vous envoyiez l’argent de votre compte personnel en France vers un compte personnel en Thaïlande ou bien un compte de société (dans ce dernier cas vous pouvez tout simplement établir un contrat d’emprunt de votre société envers vous-même). Cependant il faut veiller à conserver votre compte personnel en France pour que, lorsque vous rapatrierez l’argent l’administration Thaïe voie qu’il s’agit bien de la même origine.
      Dans votre cas, et si vous optez pour mettre la construction a votre nom, vous pouvez payer votre entrepreneur directement par virement depuis votre compte français et lui demander qu’il s’occupe d’obtenir pour vous le Foreign Exchange Transaction Form.
   3. Concernant la retenue de 30%, cette loi ne s’applique en principe plus au domaine immobilier et ce depuis février 2007.
      Cependant, il est vrai qu’en début d’année il valait mieux que le nom du compte expéditeur et destinataire des virements soient le même pour éviter de se voire appliquer cette règle. Maintenant, je ne pense pas que cela soit encore nécessaire.