Depuis le début de la saison touristique (décembre 2007), malgré les difficultés que traversent la Thaïlande, la tendance générale du marché immobilier de Phuket est à la hausse.
Les augmentations se font de manière brusque, comme lors de chaque reprise saisonnière sur l'île. C'est-à-dire qu'il n'est pas rare de voir des augmentations de 20, 30 voire 50% du jour au lendemain. (Voir l'évolution des prix sur notre site d'agence: www.phuketimmo.com).
J'ai pu assister récemment, lors d'une transaction que j'ai conduit, à un passage de 32 à 40 million de Baht sur le prix d'une villa au cours de la négociation; soit 25% d'augmentation !
La hausse s'effectue de façon hétérogène, certaines régions s'apprécient mieux que d'autres. Par exemple Bangtao pour la vente de propriétés de vacances et Kathu où l'on voit un afflux de demandes de locations à long terme.
On peut noter aussi les reprises de travaux qui avaient été abandonnés sur l'île de Sirey; ce qui laisse à penser que l'île a de nouveau la côte; puisque l'absence de système de crédit implique que chaque propriété ait été préalablement vendue afin d'en financer la construction.
D'ailleurs, le manque de crédit n'est peut-être pas étranger à la hausse des prix.
Ceci va à l'encontre de l'idée préconçue selon laquelle la facilité d'accès au crédit provoque une inflation immobilière.
La théorie s'énonce ainsi:
Pas de crédit = moins de demande = les prix ne grimpent pas.
Bel argument. Essayons-le!
D'abord il faut noter qu'en matière de stabilité des prix; on fait mieux.
Globalement les prix de l'immobilier à Phuket ont doublé tous les 3 ans depuis 2000.
C'est déjà un premier coup de canif dans la théorie. Cela tendrait à démontrer que, même sans crédit la demande est forte.
Ensuite, il faut essayer de se mettre à la place du promoteur.
Imaginons que vous soyez le promoteur d'un petit projet, mettons d'une demi douzaine de villas.
Le coût total du projet est de 300 millions de Baht.
Mais pour commencer le projet, c'est-à-dire acheter le terrain, faire des études et des plans d'architectes, construire les infrastructures (routes, adduction d'eau et d'électricité) et la maison témoin, vous n'avez besoin que de 200 millions.
Le "droit d'entrée" est donc de 200 millions ce qui limite le nombre de prétendants à la profession de promoteur. La conséquence directe de l'absence de crédit est donc de réduire l'offre, et ainsi de faire grimper les prix.
Mettons que vous attendiez que votre bénéfice soit le double de l'argent que vous avez investit: d'une part les difficultés et les risques encourus vous poussent à être gourmant; d'autre part; vous pouvez vous le permettre puisqu'il y a moins de concurrence.
Donc vous avez investit 200 millions sur un projet de 300, pour atteindre votre objectif, il faut que l'ensemble de vos ventes représente 500 millions.
Inutile de dire que vous n'êtes pas ouvert à négociation.
Ayant fourni l'investissement au comptant, vous n'êtes pas tenaillé par les agios bancaires qui vous poussent à vendre vos maisons le plus vite possible.
Par ailleurs que ferez-vous une fois que toutes vos maisons seront vendues? Racheter un autre terrain et refaire un projet?
Oui mais nous sommes sur une île, la terre est rare aujourd'hui, elle le sera encore plus demain.
Donc pas de rabais!
Maintenant observons ce qui ce passe si on introduit le crédit dans le marché.
Pour faire simple imaginons qu'une banque vous propose de financer le projet à hauteur de 160 millions (soit 80% de l'investissement initial) et que le coût global de ce prêt soit de 10 % de la somme prêtée soit 16 millions.
Vous aller me dire: "Vous voyez bien que cela va faire augmenter les prix puisque le coût total du projet est maintenant de 316 millions au lieu de 300 !"
Oui mais votre investissement initial en tant que promoteur n'est plus que de 40 millions. Si vous voulez toujours doubler, l'ensemble de vos ventes doit atteindre : 316 + 40 = 356 millions, au lieu de 500, soit près de 30% de moins.
Par ailleurs, maintenant que l'argent vous coûte 10% et que la concurrence s'est accrue puisque le ticket d'entrée n'est plus que de 40 millions, vous êtes plus enclin à négocier.
Donc, non seulement le prix de vente de vos maisons est déjà moins cher, mais en plus si un acheteur potentiel vous demande, par exemple un discount de 5%, vous accepterez tout de suite.
A l'inverse, il faut noter que l'absence de crédit rend le marché beaucoup plus rigide en cas de ralentissement. En un mot, n'étant pas poussé par des agios à payer chaque mois, les propriétaires tiennent mais ne vendent pas et les "bonnes affaires" sont rares.
