Phuket Immobilier

Annonce légale

Ceci est pour informer le public que Mme Ms. Sutanvisa Chunin, dit « Ying », ne fait plus partie de Phuket Immobiliere Agency Co., Ltd. et Botan Co., Ltd. et n’est plus associées en aucune façon avec ces entreprises.

Statistiques sur l’industrie du tourisme

La croissance sur la première moitié de l’année est modeste tandis que les arrivées sur Phuket augmentent d’après le Bangkok Post.

L’industrie du tourisme en Thaïlande a enregistré une légère progression au premier semestre 2007 avec un 6,95 millions de touriste soit une augmentation de 3,3% d’une année sur l’autre.
L’aéroport de Suvarnabhumi a traité 4,91 millions de touristes étrangers, comparé aux 4,78 millions au premier semestre 2006.
L’aéroport international de Phuket a enregistré une croissance important de 15% avec 625 000 arrivées d’après Mme Juthaporn Rerngronasa, gouverneur adjoint de la « Tourism Authority of Thailand » (Ministère du Tourisme).

Cependant les troubles dans le Sud ont affecté la région puisque le nombre de visiteurs malaisiens et singapouriens qui traversent la frontière au poste de Songkla a diminué de 22,5% avec 352 000, alors qu’il y en avait 454 800 l’an dernier.
D’après Mme Juthaporn, la TAT prévoie de faire une campagne de publicité pour encourager les Malaisiens et Singapouriens à prendre l’avion jusqu’à Phuket au lieu de la route pour visiter les provinces du sud.

L’agence va aussi dépenser 120 millions de Baht (environ 2,6 millions d’Euros) au cours de la seconde moitié de l’année pour accroître les arrives en provenance de marchés prometteurs tels que la Scandinavie, le Moyen Orient, La Grande Bretagne, le Japon, et la Corée du Sud.

La TAT va aussi faire plus de tournées à l’étranger en particulier en Chine du 26 au 31 Août.
La Chine est pour la Thaïlande l’un des marchés qui croit le plus vite, puisque qu’elle a vue arriver 1,03 millions de visiteurs chinois l’an dernier. Cependant, durant le premier semestre les arrivées de visiteur chinois l’aéroport de Suvarnabhumi ont décliné de 20,4% avec 364 642 arrivées, ce qui reflète des inquiétudes, entre autres, au niveau de la sécurité, bien que le niveau de leurs dépenses représentant 28,85 milliards de Baht (± 640 millions d’Euros) soit stable.

A noter à ce sujet que le gouverneur de la TAT, Mr. Phornsiri Manoharn, a tenu une réunion avec Mr. Sisdivachr Cheewarattanaporn, président de l’Association des Tours Operators Sino-Thai (Thai-China Tour Operators Association), en vue de planifier des offres pour les visiteurs chinois.

Acheter une voiture en nom propre

Voici une question qui vient de m’être posée et à laquelle je ne sais répondre :

Un étranger, retraité, non titulaire de permis de travail, peut-il être propriétaire d’un véhicule automobile neuf en nom propre en Thaïlande ?

Si vous avez déjà rencontré ce cas de figure ou si vous connaissez le texte de loi s’y rapportant prière de laisser un commentaire ou de nous contacter par e-mail.

Revendre un bail

Voici la question qui m’a été posée par un candidat à l’achat d’un appartement :

Si on achète un bien avec un bail de 3 X 30 ans, est-ce que cela sera plus compliqué si on veux le revendre ?

Du point de vue de la procédure, la cession d’un bail est simple, il suffit d’aller au cadastre et d’enregistrer le nom du nouveau preneur. Les frais de transfert s’élèvent à 1,1% de la valeur du contrat de bail.

Le problème est de trouver un acquéreur qui accepte de reprendre le bail en l’état, surtout s’il a déjà plusieurs années.

J’ai rencontré deux fois ce cas précis de revente de bail où l’acquéreur ne se satisfaisait pas du bail. Dans les deux cas, le vendeur (preneur du bail) a du s’adresser au propriétaire (bailleur) qui était aussi le promoteur initial du projet.

Dans le premier cas, il s’agissait d’un appartement et le bail avait déjà presque 15 ans. Le propriétaire de l’immeuble était d’accord pour refaire un nouveau jeu de baux de trente ans.
Dans le second, il s’agissait d’une villa avec une petite parcelle de terrain dans une résidence privée avec un bail entamé quatre an et demi auparavant (il restait donc 25 ans). Cette fois la procédure a été un peu plus compliquée.
Le promoteur / propriétaire a accepté de diviser la parcelle de terrain et d’en transférer la propriété (et pas seulement la jouissance) au nouvel acquéreur tandis que le vendeur annulait le bail entre lui et le promoteur. Pour ce faire, l’acquéreur a dû monter une société qui a acquis le terrain et a transféré la construction en son nom propre.

NB : il est essentiel de bien préparer le contrat de bail (ou de bien le lire s’il s’agit d’une reprise) en particulier les clauses assurant la continuité du contrat même en cas de changement de propriétaire du bien. En effet, le droit Thaï n’oblige pas, par exemple, l’héritier d’un bien immobilier à renouveler un bail à l’issue des trente années. Il faudra donc palier cette absence d’obligation légale par une obligation contractuelle.

Propriété des murs en nom propre

Je vais répondre à la question suivante posée sur mon site d’agence (www.phuketimmo.com) :

Cher monsieur,
Nous suivons avec attention depuis 1 an vos analyses de conjonctures et juridiques sur les lois régissant l'accession à la propriété thaïlandaise. La justesse de vos propos nous poussent à vous demander un conseil gracieux :
Nous sommes en train faire construire une villa à Rawaï sur laquelle nous avions initialement prévu un contrat de location sur le foncier et le bâtis. Notre promoteur nous informe d'une évolution sur ce type de contrat permettant d’être à la foi propriétaire des murs et de rester locataire du sol, avec des droits d'enregistrement de l'ordre de six pour cent du prix de vente. Avez vous un avis sur la question ? Merci par avance de votre réponse éventuelle.

Merci pour votre message.

Oui, j’ai vu ce genre de montage chez plusieurs promoteurs.
Il s’agit un bail de 3 X 30 ans (avec tout le mystère qui entoure le renouvellement) pour le terrain (1,1% du montant du contrat pour chaque enregistrement) adjoint d’un droit de propriété en nom propre pour la construction (les murs).

Concrètement, dans les ventes auxquelles j’ai assistées (il y a peut être d’autres solutions) le promoteur met le contrat de construction et fait la demande de permis de construire directement au nom de l’acheteur.
Cela n’entraîne normalement pas de frais supplémentaire. Je ne vois pas à quoi correspondent les 6% annoncés.
Peut être que votre promoteur veut faire authentifier votre contrat de construction auquel cas il vous faudra apposer des timbres fiscaux au dos du contrat, mais je ne crois pas que cela atteigne 6% du montant du contrat. En fait, j’en étais resté à 0,5% de droits de timbres pour l’authentification d’un contrat, mais le cas est peut-être différent ici.

Je dois ajouter que la propriété des murs en soit n’apporte pas de droit particulier (ce qui prime c’est la situation du sol), mais cela ajoute à l’édifice de protections juridiques dont vous pouvez vous entourer.

Achat d’un appartement au travers d’une S.C.I.

J’ai reçu la question suivante sur mon site d’agence (www.phuketimmo.com) à laquelle je vais m’efforcer de répondre :

Bonjour,
Souhaitant investir dans un « condominium » je souhaiterai avoir plus d'informations sur les modalités.
Est-il possible d'investir en condo à travers une société de droit européenne (type SCI pour la France ou fondation hollandaise) ou doit-on investir directement en nom propre ?
Devant investir avec une autre personne, il nous parait plus simple d’effectuer nos investissement à travers cette structure plutôt que directement en nom propre. Je vous remercie pour les informations.

Tout d’abord, je voudrais rappeler qu’il a deux façons d’acquérir un appartement en Thaïlande :

1. Souscrire un bail de 30 ans renouvelable deux fois à des conditions pré-établies entre le vendeur et l’acquéreur.
2. Acheter en pleine propriété un appartement dans un projet respectant les conditions du « Condominium Act » (Cf. http://www.dol.go.th/low_ministry/commandment/condo_no3_2542.htm pour le texte de loi en Anglais).

Dans les deux cas le contrat peut être fait en nom propre, c’est-à-dire au nom de la personne physique qui acquiert le bien.
Initialement la question de l’acquisition au travers d’une société ne se pose pas dans ce contexte, puisque ces solutions s’adressent justement à ceux qui préfèrent acheter en nom propre.
On voit cependant fréquemment des acquéreurs qui mettent leur bail au nom d’une société enregistrée dans un paradis fiscal ce qui est censé facilité la revente du bien.
Dans le cas de l’achat en pleine propriété, le Condominium Act n’interdit pas à une personne morale étrangère (une société enregistrée dans un pays autre que la Thaïlande) d’acheter un appartement. Je n’ai jamais rencontré le cas personnellement, mais un promoteur local m’affirme qu’il l’a déjà fait.

Donc, dans tous les cas, OUI, il vous sera possible de monter une Société Civile Immobiliere française avec votre partenaire pour acheter un appartement en Thaïlande.

N’oubliez pas de demander à votre banque un Foreign Exchange Transaction Form (anciennement Tor Thor 3), document qui prouve qui vous avez apportez de l’argent en Thaïlande et qui vous permettra de le ressortir lors de la revente du bien.