J’avais abordé l’utilisation des société off-shore pour l’acquisition de bien à Phuket dans un précèdent article sur le blog de mon ami Alain Silverston :
http://asilverston.blog.lemonde.fr/2006/07/27/2006_07_la_situation_en/
En rappel, un étranger a 3 options pour acheter un bien immobilier en Thaïlande :
- Dans le cas d’un immeuble d’appartement construit en respectant le « Condominium Act », 49% de la surface habitable peuvent être vendu directement à des étrangers, en nom propre et en pleine propriété.
- Un bail de 30 ans enregistré au cadastre (Land Department) et renouvelable pour 2 périodes successives de chacune 30 ans. Ce qui finalement garanti l’usufruit durant 90 ans.
- L’acquisition d’un terrain (avec ou sans construction) au travers d’une société enregistrée en Thaïlande dont 51% au moins des parts sont détenus par des actionnaires thaïlandais et sécurisé par un système de parts préférentiels laissant le control aux actionnaires étrangers.
Dans ce dernier cas, les 49% de part laissées aux étrangers peuvent appartenir à une société off-shore (personne morale étrangère puisqu’ enregistrée dans un pays autre que la Thaïlande).
L’avantage est une plus grande facilité et discrétion au moment de la revente du terrain (et de la maison qui se trouve dessus) puisqu’au regard de la loi thaïe, il s’agit toujours du même terrain, possédé par la même société thaïlandaise et dont les parts sont détenus par les même actionnaires. En effet ce sont les parts sociales de la société off-shore qui font l’objet d’une transaction et cela n’apparaît pas en Thaïlande.
Donc le propriétaire du terrain n’a pas besoin de se déclarer aux autorités thaïes s’il n’en a pas envie et ne paie pas de frais de transfert car aux yeux du fisc thaï n’y a pas de changement de propriétaires.
Par ailleurs, les sociétés off-shore sont souvent enregistrées dans des paradis fiscaux, donc le vendeur n’y paiera pas beaucoup d’impôt non plus sur le vente de son bien.
Un bémol toutefois sur ce dernier point : si les actionnaires de la société thaïe ne changent pas, il faudra toutefois nommer un nouveau directeur. Le fisc thaï pourrait prendre ceci comme prétexte pour enquêter.
Cette construction juridique est une option et n’est pas obligatoire. On peut très bien acquérir une maison par exemple en montant une société thaïe sans société off-shore.
Maintenant je vois chez certain promoteur l’emploi de société off-shore dans des transferts de bail. C’est-à-dire qu’au lieu d’enregistre le bail de 30 ans au nom de l’acquéreur, le promoteur l’enregistre au nom d’une société basée par exemple aux Iles Vierges Britanniques (B.V.I.).
Dans ce cas, je dirais qu’il faut faire attention à ce que cela soit bien une proposition et non une obligation. En effet, les inconvénients peuvent excéder les avantages.
- Les avantages :
- Facilité de transfert.
- Exemption de taxes.
- Les inconvénients :
- Surcoût lors de la création de la société off-shore et tous les ans lorsqu’il faut présenter un bilan comptable ; alors que le coût de transfert d’un bail n’est que de 1,1% du montant du contrat.
- J’ai vécu au moins un cas où une vente ne s’est pas faites car la banque de l’acheteur a posé un veto dès qu’elle a appris que le titre était au nom d’une société off-shore (disons que ça se porte mal).
- Aussi surtout, d’expérience, ce qu’on fait lorsqu’on a un client prêt à racheter un bail, on va voir le propriétaire (en général la société de promotion qui a construit le projet) et on fait un nouveau bail de 30 ans pour le même prix. J’ai connu un cas où l’acquéreur a ainsi gagné 16 ans de droits. Or cette option est fermée dans le cas d’un bail au nom d’une société off-shore.
