Phuket Immobilier

Les achats étrangers s'élevèrent à 67 milliards de Baht en 2012

Le montant de biens immobiliers acquis par des étrangers l'année dernière est de 67,03 milliards de Baht et représente 11,6% de tous les biens disponibles à la vente durant l'année, selon une étude de l'Agence pour les affaires immobilières, Agency for Real Estate Affairs (AREA).

Le président de l'AREA’s, le Dr Sopon Pornchokchai annonce que 26,9% des propriétés achetées par des étrangers, d'une valeur d'environ 18,05 milliards de Baht, l'ont été à Bangkok et ses environs, tandis que 21,1% (14,1 milliards de Baht) à Phuket; 19,7% (13,17 milliards de Baht) à Pattaya; 10,9% (7,2 milliards) à Cha-am et Hua Hin et 3,3% (2,2 milliards) à Chiang Mai.

L'étude établit les 5 régions les plus attractives pour les étrangers:

1. Phuket : 21,1%
2. Pattaya : 19,7%
3. Cha-am et Hua Hin : 10,9%
4. Chiang Mai : 3,3%
5. Hat Yai : 2,5%

Source: The Nation

Un nouveau plan d'urbanisme pour un Bangkok plus "vert"

Afin de promouvoir la construction de bâtiments écologiques conforme avec les orientations définies par le Thai Green Building Institute, la ville de Bangkok a approuvé son nouveau plan d'urbanisme intitulé "Bangkok, the Green City" (Bangkok ville verte) qui permettra aux promoteurs de bâtiments "verts" d'augmenter leur coéfficient d'occupation des sols au delà des niveaux permis aux bâtiments normaux.

M. Panyapas Nopphan, le Directeur général adjoint du department de l'urbanisme de la métropole de Bangkok (Bangkok Metropolitain Administration) a souligné que bien que les promoteurs devront accroître leur budget pour construire des bâtiments eco-efficients, cette mesure devrait permettre à long terme d'économiser de l'énergie.

D'après le concept de construction durable adopté par le Thai Green Building Institute, un bâtiment sera évalué selon 8 critères à savoir la gestion de l'immeuble, le site et le paysage, la conservation de l'eau, l'énergie et l'atmosphère, les matières premières et les ressources, la qualité de l'environnement intérieur, la protection de l'environnement et l'innovation écologique.

Une foisque l'immeuble reçoit une note de passage, il sera recevra une certification "bâtiment éconergétique"", ce qui veut dire que qu'il économise  entre 30 et 40% d'énergie par rapport à un bâtiment normal. 

Ce nouveau plan d'aménagement urbain sera mis en application à l'expiration du plan actuel le 15 mai 2013. 

Présentation du projet de souterrain de Bang Khu

Maquette du projet de souterrain de Bang Khu, où convergent la Thepkhassatri road et la By-pass road, peu avant les marinas de Boat Lagoon et Phuket Royal Marina. Photo: Chaiyot Yongcharoenchai

 

    Lors de la troisième et dernière audience publique concernant le projet d'amélioration de l'intersection Bang Khu qu'il a présidé au Boat Lagoon Resort, le Vice gouverneur de Phuket, Mr. Somkiet Sangkaosutthirak, a annoncé que c'est la solution d'un souterrain à deux voies qui a été retenue.

L'intersection en question est celle où convergent la Thepkhassatri road et la By-pass road, peu avant les marinas de Boat Lagoon et Royal Phuket Marina.

Le chef de ce projet, Mr. Kaweerat Deeprasertwong a montré le plan du souterrain en insistant que celui-ci  a été choisi en raison de son moindre impact sur l'environement et les résidents.

Les deux-roues ne pourront pas emprunter le souterrain et devront prendre la route en surface qui présentera l'inconvénient par rapport à ce dernier d'avoir une circulation ralentie par les feux tricolors. La circulation venant de l'aéroport vers Phuket se fera sur une route à trois voies sans feux. Ensuite, la route qui tourne à droite vers Patong sera toujours à trois voies, mais comportera des feux de circulation.

Le souterrain est conçu pour résister à un tremblement de terre de magnitude 6 sur l'échelle de Richter et un budget de 450 millions de Baht est prévu pour l'opération. La construction de ce projet, qui fait partie du plan décénnale de circulation, devrait commencer prochainement puisque le budget pour l'année fiscale 2012 est disponible.

Un projet est également à l'étude pour désengorger l'intersection de Koh Kaew (au nord de Bang Khu), et celles de Thainan (Central Festival) et de Tesco Lotus (aussi sur la By-pass road)
Le projet de souterrain de l'intersection de Thainaan et Tesco Lotus a déjà reçu un budget de 600 millions de Baht et est prêt à être construit.

 

Un marchand de crêpes indien dans un quartier populaire de Phuket City.

Klong Mu Dong, péninsule de Panwa, Phuket, Thaïlande.

Les plans du tunnel de Patong enfin dévoilés !

Le plan prévoit une route surélevée s'étendant sur plus de 500 m.

Des voies d'évacuation d'urgence ont également été présentées.

 

Les ingénieurs qui conduisent l'étude de faisabilité pour le projet de tunnel reliant Kathu et Patong ont annoncé, lors d'une réunion publique, le 20 juillet, le tracé qu'ils prévoient de proposer au gouvernement.

M. Anurak Srisawaeng, l'un des membre du comité d'études a expliqué, lors de cette même réunion, que la route proposée commence au Soi Bang Thong sur la route Phra Barami à coté de la piste de Kart à Kathu traverse la coline par un tunnel et relie la route Phang Muang Sai Kor à Patong.
La longueur totale de la route serait ainsi de 3,07 Km. Elle commencerait par une route à quatre voies au niveau du sol d'environ 625 mètres de long et conduirait à un tunnel d'environ 1'600 mètres de long à travers la collinne "Nakkerd". Au bout du tunnel, le tracé se continuera par un route surélevée de 504 m. qui deviendra une route à six voies se racordant à la route "Phang Muang Sai Kor".

M. Pongchanit Chuwiruch, le directeur du comité d'étude, a indiqué que l'opinion publique serait prise en compte, mais que la décision finale reviendrait au Ministère des transports:

"Généralement un tel projet n'a pas besoin d'une décision unanime des tous les intervenants afin d'approuver la construction. Mais nous devions aussi écouter les personnes qui s'opposent à se projet, et trouver une solution convenable pour elles."

Une des objections précédemment soulevées concernait la sécurité et les voies d'évacuation. Cette contingence est maintenant résolue par des plans de tunnels montrant des issues de secours pour les cas où des personnes seraient bloquées à l'intérieur du tunnel.

Cependant, plusieurs résidents locaux ont répété leurs craintes de ne recevoir qu'une indemnité insufissante en contrepartie du terrain requis pour le projet.

Nonobstant, M. Pongchanit affirme :

" Si tout va bien, sans opposition ni obstable, le tunnel devrait être achevé dans les six ans."

Voilà qui nous rassure.

L'immobilier en Thaïlande plus rentable que les placements financiers

D'après une étude de marché de CB Richard Ellis (Thailand) Co. Ltd, il y a toujours une demande pour les sites de promotions immobilières, même si les promoteurs étaient devenus plus prudent en raison du ralentissement qu'a connu le marché au premier trimestre 2011, en attente des élections du 3 juillet dernier.

En effet, le rendement des investissements immobiliers reste favorablement orienté par rapport aux placements financiers.

Bien que la Banque de Thaïlande ait augmenté sa politique de taux d'intérêt de 25 points par deux fois ce trimestre à 2,5%/an, la rentabilité des investissements immobilier n'a pas changé de façon significative et le marché immobilier attire toujours les investissements car les autres investissements à revenus fixes présentent des rendements inférieurs ; les investisseurs locaux étant toujours à la recherche de rendements plus attrayants par rapport aux obligations et dépôts bancaires.

A titre de comparaison, le rendement sur un an fixe des taux des dépôts bancaires des cinq premières banques commerciales de Thaïlande se situe actuellement autour de 1,85% -2,00%, et les rendements des obligations d’État à un an sont passé à 2,5% -2,8%, alors qu'un investissement immobilier rapporte généralement plus de 5%, sans compter l'appréciation de la propriété.

Élections : Les marches financiers saluent la victoire des rouges

Le Baht a connu sa plus forte progression depuis février 2008 et la bourse a également grimpé suite à la  la victoire des alliés de Thaksin Shinawatra, ancien Premier ministre en exil, qui laisse espérer le retour des investisseurs étrangers dans le pays.

Le coût de protection des bonds du trésor contre un défaut de paiement ont chuté au plus bas depuis un an au moment où la Commission électorale estimait, après le décompte de 98% des votes, que  le Pheu Thai, parti dirigé par Mme Yingluck Shinawatra, la sœur de Thaksin, avait gagné 264 des 500 sièges du Parlement, écrasant le Parti Démocrate du Premier ministre Abhisit Vejjajiva.
Ce dernier a félicité Mme Shinawatra et le ministre de la défense a déclaré que l'armée acceptait le résultat (ce qui est peut-être le plus important vue le pouvoir de l'armée dans le pays). Le SET, l'indice de la valeur de référence boursière de Thaïlande, a enregistré sa plus forte progression depuis mai 2010.

Les investisseurs avaient délaissé les actions Thaïes et le Baht durant le mois dernier à cause des craintes qu'un résultat contestable provoque des violences. Or la victoire décisive des alliés de Thaksin peut ramener la stabilité à une nation accablée par des conflits entre supporters et opposants qui ont coûté la vie à plus de cent personnes depuis les dernières élections en 2007. 

“Cette victoire est un résultat bienvenu et les investisseurs étrangers devraient revenir très rapidement”, a déclaré Frances Cheung, stratège chez Crédit Agricole CIB à Hong Kong. “Elle efface une partie de l'incertitude et rassure le marché ”.



Le Baht a grimpé de 1.1%, sa plus forte augmentation depuis le 29 février 2008, à 30,48 pour 1 Dollar lundi à 12h45, selon les données compilées par Bloomberg. La devise a atteint 30,41 plus tôt, le plus fort niveau depuis le 23 juin. Le Crédit Agricole table sur un Baht à 29,20 pour 1 dollar en fin d'année,
d'après Mme Cheung.

Glissement pré-électoral

L'index SET a augmenté de 4,1%, la plus forte croissance en Asie, à 1'084,28 lundi à midi tandis que SC Asset Corp Pcl et M Link Asia Corp., des sociétés contrôlées par la famille Shinawatra, subissait une poussée spectaculaire. SC Asset a grimpé de 16% à 15,9 Baht et M Link a bondi de 25% à 2,22 Baht. 

Précédemment, les fonds mondiaux avaient vendu pour 884 millions de Dollars de plus qu'ils n'en avaient acheté en juin, la plus grosse liquidation depuis janvier d'après les données boursières. L'indice bousier SET était tombé au plus bas depuis 3 mois le 27 juin. 

Les contrats d'échange sur défauts sur la Thaïlande ont perdu 11 points de base, ou 0,11%, à 119,5 point de base, selon la Royal Bank of Scotland Group Plc. C'est la plus importante baisse depuis le 27 mai de l'année dernière.

“La victoire du parti Pheu Thai est positif pour l'économie”, a déclaré Vana Bulbon, chef de la direction à l'UOB Asset Management (Thailand) Co., qui supervise l'équivalent de 1,8 milliard de dollars d'actifs. “Cela va laisser le contrôle aux acteurs économiques, permettant une meilleure coordination et la mise en œuvre d’une reelle politique économique”. 

Stabilité politique

La stabilité du nouveau gouvernement est très importante pour les Thaïlandais, les expatriés mais aussi pour les investisseurs étrangers.
BBL Asset Management Co.,Ltd  le plus gros prêteur de la Thaïlande, qui supervise 4,9 milliards de dollars d'actifs se dit rassuré par ce resultat et compte bien voir revenir les capitaux etrangers sur le marche boursier thaïlandais.

Prudence des investisseurs

Mais une certainee prudence reste de mise, car tout n’est pas réglé et cette victoire ne met pas un point final à l’instabilité politique qui plane sur le pays depuis des années.

“Les investisseurs sont inquiets, tout le monde a encore en tête les manifestations de l’année dernière, et certains pensent que cela pourrait se reproduire dans les semaines à venir, ce qui a aurait des effets négatifs pour la Thaïlande et son économie”, a déclaré Takahide Irimura l’un des reponsables de la société Kokusai Asset Management Co qui gère 57 milliards de Dollars d'actifs, notamment les plus grosses dettes de fonds asiatiques.

Les candidats gagnants

“J'espère que nous allons accepter la décision prise par la majorité des Thaïlandais dans cette élection”, a déclaré, par téléphone depuis Dubaï, M. Thaksin à la station de télévision thaïlandaise PBS en fin de journée hier . “Si vous ne respectez pas la décision de la majorité du peuple, le pays
ne peut pas avoir la paix.”

La Commission électorale va certifier les candidats gagnants dans les 30 jours, après quoi le Parlement se réunira pour choisir un Premier ministre, selon le porte-parole Paiboon Lekprom.



“Si le Pheu Thai est autorisé à gouverner avec la majorité, qu’il a gagné
dans des élections libres et justes, c'est un progrès pour la Thaïlande”, a déclaré Michael Montesano, chercheur invité à l'Institut de l'Asie du Sud
basé à Singapour. “Il y a de nombreuses étapes à venir et le pays reste
profondément divisé.”



Pheu Thai s'est engagé à garantir des prix pour les agriculteurs, à augmenter le salaire minimum et à faciliter et encourager les investissements étrangers directs. Il se dit prêt a prendre des mesures pour faire baisser les prix à la consommation et réduire l'inflation qui est de 4,06%.

Taux d'intérêt élevés

La Banque de Thaïlande a relevé le taux de référence de rachat à 3%. Le ministère des Finances a déclaré la semaine dernière qu'il s'attendait à ce que le produit intérieur brut augmente d'un maximum de 5% cette
année.


Même après les pires violences politiques depuis près de deux décennies, le SET Index et la devise ont été les deuxième meilleurs indices en Asie (hors Japon) l'an dernier, avec un gain de 41% et 11%
respectivement. L'indice a baissé de 0,6% au deuxième trimestre, la jauge de la
première perte trimestrielle depuis Mars 2009, alors que le Baht a affiché sa seconde
baisse trimestrielle, perdant 1,6%.

“Je ne m'attends pas a ce que les investisseurs étrangers réagissent négativement à court terme”, a déclaré Jitra Amornthum, directeur de recherche à Finansia Securities Syrus
Pcl à Bangkok. “Ces élections offrent une image claire que Pheu Thai prend la tête du nouveau gouvernement avec un mandat fort.”

 

Thibault Favre est consultant en investissements financiers et immobiliers auprès de la société 3c2d,Co.Ltd installée à Bangkok.

Petit progrès pour le projet de métro léger de Phuket

Le Phuket Provincial Office (l'équivalent du conseil régional de Phuket) va finaliser la semaine prochaine une liste de soumissionnaires potentiels pour plancher sur des méga-projets de métro léger et autres moyens de transports.

Lors d'une réunion à l'hôtel de ville (Phuket Provincial Hall) mercredi dernier, le Vice-Gouverneur de Phuket, M. Nivit Aroonrat a déclaré à l'assistance composée d'officiels et de représentants du secteur privée que la province rédigera une lettre d'invitation aux soumissionnaires finalistes le 16 juin.
Parmi les organisations présentes se trouvaient le Bureau des transports et de la politique et planification de la circulation (Office of Transport and Traffic Policy and Planning), le Bureau des travaux publics et de l'aménagement du territoire de Phuket (Phuket Public Works And Town & Country Planning office), L'association du tourisme de Phuket (Phuket Tourist Association) et la Fédération des industries de Phuket (Phuket Federation of Industries).

Le sujet de la réunion s'est concentré sur l'amélioration de la coordination dans le but du développement économique et l'examen des lois existantes en matière d'investissements du secteur privé dans les projets publics. Les plans d'exécution, les plans de logistique et les études conduites sur le tracé proposé pour le métro léger et d'autres projets, dont le très controversé tunnel de Patong, ont également été examiné.

Le Vice-gouverneur a indiqué qu'il y avait déjà 10 investisseurs potentiels, à la fois des entreprises Thaïlandaises et étrangères et que, dès que le projet d'avis d'adjudication sera prêt, les invitations seront envoyées aux investisseurs sélectionnés. Une fois toutes les parties d'accord, une proposition sera soumise au Conseil économique et social du Ministère de l'intérieur pour approbation par le Cabinet.

Alors que le délai imparti arrive bientôt à son terme, une délégation coréenne vient de répondre à l'appel d'offres pour investir dans le projet de métro léger de Phuket.
Le directeur de Moo Han T'ech (Thailand) Co., Ltd., M. Jin Ying Ji, ainsi que deux représentants du Global Business Group (GBL) de Corée, M. Han Min Ho et Mme Kim Chang Ha, ont rencontré le Gouverneur de Phuket, M. Tri Augkaradacha dans son bureau. Mme Kim a dit au Gouverneur que son groupe a déjà investi dans plusieurs projets internationaux dont un hôpital, une université, une liaison ferroviaire et un aéroport. D'après elle, son groupe serait prêt à faire de gros investissements dans le réseau de transport de Phuket.

L'investissement pour le projet de métro léger, qui relierait l'aéroport de Phuket au rond-point de Chalong, est estimé à environ dix milliards de Baht.

Augmentation des revenus des droits de mutation

Le Land Office de Phuket (équivalent du Cadastre) a collecté 1,3 milliards de Baht (32,5 millions d'Euro) de droit de mutation d'octobre 2009 à septembre 2010 d'après de son directeur M. Paitoon Lartkai qui ajoute:
"En moyenne nous gagnons environ quatre millions de Baht par jour."

Cela représente 430 millions de Baht (10,8 millions d'Euro) de plus que l'an dernier qui totalisait 871 millions de Baht (21,8 millions d'Euro), soit une augmentation de 49% !

Cela traduit-il pour autant une embellie du marché immobilier?

Bien sûr le nombre de transactions a légèrement augmenté par rapport à l'année précédente (où il tendait vers zéro). 30'812 personnes ont ainsi enregistré des transactions (vente, bail ou autre)  et le Land Office a approuvé 12 projet d'habitations de 1000 unités et 7 projets d'appartements de 800 chambres, au cours de l'année fiscale 2010.

Cependant, je trouve opportun d'approfondir un peu l'analyse.
D'une part, le Land Office oublie de mentionner une augmentation substantielle du taux d'imposition. La Special Business Tax (faisant office d'imposition sur les gains en capital, notion n'existant pas en droit fiscal thaïlandais) est passée de 0,11% à 3,3%. Les droits de mutations proprement dits ont eux été multipliés par 200 puisqu'ils sont passés de 0,01% à 2% ! 

À la lumière de cette information, les 49% d'augmentation de revenus semblent un peu maigre. En multipliant le taux d'imposition par 200, on devrait provoquer une hausse vertigineuse du produit de cette imposition, or il ne double même pas. Ce résultat présenté comme une bonne nouvelle révèle en fait, à mon avis, une chute dans la valeur des transactions.

D'autres parts, la plupart des nouveaux projets qui ont démarré sont des projets conçus par des promoteurs thaïlandais, proposant des biens très bas de gamme, de 1 à 3 millions de Baht, au passage, peu respecteux de l'environnement, destinés à une classe moyenne thaïe qui n'existe pas encore et vendus à grand renfort de crédit (souvent offerts par des banques qui appartiennent au même groupe que le promoteur). Vous avez compris que je vous recommande d'acheter en ce moment un taudis à 3 millions de Baht. Quand la bulle qui est en train de se former sur ce segment particulier du marché éclatera, vous serez sûr de le garder pendant longtemps.