Phuket Immobilier

Les revenus des droits de mutation s'effondrent à Phuket

Article originel en Anglais: Phuket Gazette May 27, 2009 

Indiquant que le marché immobilier de Phuket n'est pas aussi robuste que certains le suggèrent, les statistiques rendues publiques par le Cadastre de Phuket (Phuket Provincial Land Office) révèlent que les revenus provenant de transactions sur les terrain et propriétés a diminué de plus de 70% comparativement à la même période l'année dernière sur les 4 premiers mois de l'année 2009.

Un total de 1'945 transactions impliquants des titres de propriété de terrain ont été effectués de janvier à avril.

La valeur totale de transactions de terrains pour la période était de 883,24 milliards Baht (environ 18 milliard d'Euros), dont la vaste majorité (881,52 milliards de Baht) pour des terrains viabilisés.

Les revenus provenant des transactions de janvier à avril 2008 s'élevaient à 333,5 millions de Baht (6,8 millions d'€).

Les revenus pour la même période cette année étaient de seulement 97,8 millions de Baht (2'000'000 €) soit une chute de près de 71%.

La réduction la plus importante concerne la collecte de la "taxe d'affaire" (business tax) qui est normalement à la charge du vendeur et coûte 3,3% de la valeur estimée du bien vendu. Cette taxe a pour but de palier à l'absence de notion de gain en capital en droit fiscal thaïlandais. Ce chiffre est tombé de 132 millions de Baht à 18,2 millions d'une année sur l'autre.
Il y a une tendance similaire à la baisse pour les revenus provenant des frais de mutation, normalement payés par l'acheteur et représentant 2% de la valeur enregistrée. Ceux-ci ont chuté de 104,3 million de Baht à 13,6 millions sur la même période de l'année.
La retenue à la source, payée par le vendeur et représentant 1% de la valeur estimée du bien vendu, a chuté de 85,7 millions de Baht à 58,6 millions d'une année sur l'autre.
Les droits de timbre, payés par le vendeur pour 0,5% de la valeur enregistrée du bien, ont chuté de 11,6 millions de Baht à 7,5 millions.

Ces chiffres reflètent une attitude attentiste de la part des investisseurs.

Ils ne peuvent cependant pas être utilisés comme critères fiable pour analyser le marché de villas haut-de-gamme, dans la mesure où beaucoup de ces transaction sont faites entre étrangers par le biais de société off-shore et échappent au comptes du cadastre (la villa étant enregistrée au nom d'une société basée dans un pays étranger, les parts sociales de celles-ci peuvent changer de main sans que le cadastre n'en soit informé).

Résidents expatriés à Phuket par nationalité

Source de l'article (en Anglais):
http://phuketwan.com/tourism/latest-expat-totals-nation-phuket/

Le nombre de résidents étrangers vivant à Phuket est souvent sujet à controverse. Voici les chiffres officiels obtenus des services d'immigration de Phuket.

Ils montrent qu'un total de 18 475 visas ont été prolongés en 2008, dont 9 159 visas à court terme (visa touristique, visas de 60, 30, 15 ou même jours) et 9 316 visa à long terme (visa non-immigrant B ou O, visa étudiant-enseignant et autres).

Ces chiffres comprennent toutes les demandes d'extension de visa au centre d'immigration de Phuket.

Les 10 nationalités les plus représentées à Phuket sont:

1. Le Royaume Uni avec 2 722 visas (1 125 courts et 1 597 longs);
2. La Suède avec 1 404 visas (988 courts et 416 longs); 
3. La France avec 1321 visas (716 courts et 608 longs); 
4. L'Italie avec 1 278 visas (892 courts et 386 longs); 
5. L'Allemagne avec 1 261 visas (456 courts et 805 longs); 
6. Les États-Unis avec 1 143 visas (503 courts et 640 longs) 
7. Les Philippines avec 875 visas (367 courts et 508 longs); 
8. L'Australie avec 870 visas (396 courts et 474 longs);
9. La Suisse avec 762 visas (328 courts et 434 longs); 
10. Le Canada avec 585 visas (340 courts et 245 longs). 

À l'autre extrémité, avec un seul visa chacun, se trouvent les états suivants: l'Arménie, Bahrain, le Belize, le Botswana, le Costa Rica, les États Arabes Unis, L'Équateur, la Géorgie, la Guinée-Bissau, le Kenya, le Liechtenstein, le Nigeria, le Paraguay, le Panama, le Pérou, la Syrie, le Kyrgyzstan, Le Salvador, la Gambie et Macau. 

Si on peut tirer des généralités de ces chiffres, les Suédois et les Italiens semblent préférer des visas courts alors que les Allemands préfèrent les visas longs.

Un point important est semble-t-il que les visiteurs en provenance de pays au climat plus froid semblent rester en nombre substantiel. Le "Top 10" des pays pour le nombre de visas accordés est différent du "Top 10" des pays pour les nombre de touristes.

Les données concernant le 4e trimestre 2008 n'étant pas encore disponibles, la meilleure comparaison possible est avec les données de 2007, où les 10 pays apportant le plus de touristes étaient:

1. L'Australie,
2. Le Royaume Uni, 
3. La Suède, 
4. La Corée, 
5. L'Allemagne, 
6. La Chine, 
7. La Russie, 
8. Le Japon, 
9. Les États-Unis, 
10. La Malaisie. 

Ceci est intéressant car de nombreux guides sont originaires de ces pays, à savoir de Corée (2 visas à  court terme et 276 à long terme) et de Russie (289 visas à court terme et 113 à long terme). 

En étudiant les deux listes, une observation devient évidente: la plupart des gens qui viennent à Phuket pour y demeurer plus longtemps que ne le font les touristes d'ordinaire viennent de pays où l'Anglais est parlé relativement couramment et de pays au climat froid.

Ils sont aussi en majorité occidentaux et probablement mieux placés économiquement pour se déplacer.

Le nombre de touristes en provenance de sources asiatiques traditionnelles telles que la Chine, la Corée et le Japon, est en diminution.

Cependant, les habitants de ces pays n'en sont pas encore au stade des sociétés dites "du loisir" où le concept de passer une longue période dans un pays étranger a été accepté. En fait, le cas des résident de longue durée à Phuket relève autant du phénomène des retraites à l'étranger que de celui du tourisme.

Le Japon et dans une moindre mesure la Corée exportent maintenant de nombreux voyageurs indépendants, mais en Chine, le tourisme se fait encore presque exclusivement sur le mode des voyages organisés.

Cet état de fait changera peut-être au cours des 20 prochaines années lorsque l'anglais (ou de toute autre langue véhiculaire comme le Chinois) et la prospérité se répandront dans la région.

Acheter un bar en Thaïlande

A mon agence immobilière (Phuket Immobilère Agency), je reçois régulièrement des demandes de personnes qui, comme Laurent ci-dessous, souhaitent acheter un bar à Phuket ou dans une autre station balnéaire de Thaïlande.

"Un ami et moi-même aimerions ouvrir un bar à Patong dans le but d'en vivre et de subvenir à nos propres besoins. 

... Concernant notre bar, nous ne voulons pas engager de prostituées, simplement des filles qui attirent le client dans le bar ainsi que des serveuses, nous ne voulons pas nous attirer des problèmes." ...
Laurent B.

Alors cher Laurent, que vous soyez Français ou non, avant de vous lancer dans cette opération, prenez le temps de consulter le code pénal français, au Chapitre V sur les "atteintes à la dignité de la personne", que vous trouverez sur le site de Legifrance.gouv.fr ou bien de Lexinter.net , et dont je reproduis ici quelques morceaux choisis.

CODE PENAL
(Partie Législative)

Section 2 : Du proxénétisme et des infractions qui en résultent

 

Article 225-5

(Loi nº 2001-1062 du 15 novembre 2001 art. 60 Journal Officiel du 16 novembre 2001)
(Ordonnance nº 2000-916 du 19 septembre 2000 art. 3 Journal Officiel du 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002)
(Loi nº 2003-239 du 18 mars 2003 art. 50 1º Journal Officiel du 19 mars 2003)
   Le proxénétisme est le fait, par quiconque, de quelque manière que ce soit :
   1º D'aider, d'assister ou de protéger la prostitution d'autrui ;
   2º De tirer profit de la prostitution d'autrui, d'en partager les produits ou de recevoir des subsides d'une personne se livrant habituellement à la prostitution ;
  3º D'embaucher, d'entraîner ou de détourner une personne en vue de la prostitution ou d'exercer sur elle une pression pour qu'elle se prostitue ou continue à le faire.
   Le proxénétisme est puni de sept ans d'emprisonnement et de 150000 euros d'amende.

 

Article 225-6

(Loi nº 2003-239 du 18 mars 2003 art. 50 1º Journal Officiel du 19 mars 2003)
   Est assimilé au proxénétisme et puni des peines prévues par l'article 225-5 le fait, par quiconque, de quelque manière que ce soit :
   1º De faire office d'intermédiaire entre deux personnes dont l'une se livre à la prostitution et l'autre exploite ou rémunère la prostitution d'autrui ;
   2º De faciliter à un proxénète la justification de ressources fictives ;
  3º De ne pouvoir justifier de ressources correspondant à son train de vie tout en vivant avec une personne qui se livre habituellement à la prostitution ou tout en étant en relations habituelles avec une ou plusieurs personnes se livrant à la prostitution ;
  4º D'entraver l'action de prévention, de contrôle, d'assistance ou de rééducation entreprise par les organismes qualifiés à l'égard de personnes en danger de prostitution ou se livrant à la prostitution.

 ...

Article 225-10

(Ordonnance nº 2000-916 du 19 septembre 2000 art. 3 Journal Officiel du 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002)
(Loi nº 2003-239 du 18 mars 2003 art. 50 1º, art. 51 Journal Officiel du 19 mars 2003)
   Est puni de dix ans d'emprisonnement et de 750000 euros d'amende le fait, par quiconque, agissant directement ou par personne interposée :
   1º De détenir, gérer, exploiter, diriger, faire fonctionner, financer ou contribuer à financer un établissement de prostitution ;
   2º Détenant, gérant, exploitant, dirigeant, faisant fonctionner, finançant ou contribuant à financer un établissement quelconque ouvert au public ou utilisé par le public, d'accepter ou de tolérer habituellement qu'une ou plusieurs personnes se livrent à la prostitution à l'intérieur de l'établissement ou de ses annexes ou y recherchent des clients en vue de la prostitution ;
  3º De vendre ou de tenir à la disposition d'une ou de plusieurs personnes des locaux ou emplacements non utilisés par le public, en sachant qu'elles s'y livreront à la prostitution ;
  4º De vendre, de louer ou de tenir à la disposition, de quelque manière que ce soit, d'une ou plusieurs personnes, des véhicules de toute nature en sachant qu'elles s'y livreront à la prostitution.
   Les deux premiers alinéas de l'article 132-23 relatif à la période de sûreté sont applicables aux infractions prévues par les 1º et 2º du présent article.

...

Que ce soit à Patong, à Pat Pong ou à Pattaya, la plupart des bars emploient des "filles qui attirent le client", comme le dit Laurent. Ces filles sont généralement rémunérées par le bar qui achètent ainsi leur fidélité au lieu. Mais cette rémunération n'est généralement pas suffisante à les faire vivre. Elles se prostituent donc. Les gérants de bar ne peuvent protester de leur bonne foi car ils connaissent l'activité parallèle de ses filles puisqu'ils demandent même au client qui veut débaucher une fille avant la fermeture de "payer le bar".

Donc, cher Laurent, en achetant un bar, vous allez, à peu de frais, vous voir catalogué comme proxénète tant par la police Thaïlandaise, à qui vous fournissez un motif pour vous racketter, qu'au regard des autorités du pays dont vous êtes originaire. A partir de là, si pour une quelconque raison, on doit faire une enquête de moralité sur vous, quelle que soit votre argumentation vous aurez torts; car quand la justice vous a mis dans la case "criminel" elle ne vous en sort pas.
Cette éventualité peut intervenir à l'occasion d'événements diverses: la candidature à un emploi ou à une élection quelconque (même une élection qui n'est a priori pas importante), la demande de la garde d'un enfant après un divorce, l'obtention d'un prêt sur l'honneur, etc... Il y aura toujours une bonne âme pour rappeler votre passé.

Du côté Thaïlandais, ne comptez pas trop sur l'indulgence de la police. D'autant plus qu'avec la crise, il y a ici, comme ailleurs, un réflexe protectionniste; et que les autorités profitent du moindre incident pour essayer de démontrer que les étrangers ne peuvent qu'avoir un influence néfaste sur le royaume. D'ailleurs, pour compléter une série d'arrestations devenues quasi hebdomadaires, un britannique vient de se faire arrêter pour avoir organisé des partouzes entre Européens. Il risque 10 ans de prisons. 
(Lire l'article du Nation:
 http://www.nationmultimedia.com/2009/02/06/national/national_30095132.php)

A coté de cela, vous allez devoir côtoyer un certain milieu, qu'on appelle justement le milieu.

Beaucoup de problèmes en perspective, pour une entreprise qui promet d'être terriblement ennuyeuse (imaginez les discussions qu'on peut avoir avec des clients ivres et des prostituées).

Enfin, du point de vue de votre conscience, et cela quel que soit la religion ou le système philosophique que vous adoptez, abstenez-vous de commettre des actes que vous pourriez regretter un jour.
Gardez à l'esprit que, même si certaines filles s'en sortent bien, même si la plupart ne sont pas "forcées" de se prostituer (elles le sont, de toutes manières, pour des raisons économiques), quand on parle de prostitution, on parle de l'exploitation d'un être humain; et, en gérant un bar, vous participez au système.

Chute des prix de l'immobilier à Phuket !

    Depuis l'éclatement de la bulle des sub-primes, les autorités nous ressassent que la Thaïlande, dont plus 70% du P.I.B. est constitué par l'export et le tourisme, est "immunisée" contre la crise.
(J'en profite pour rappeler aux sceptiques que la Thaïlande est dotée d'une épée de Paladin qui lui donne +12 à l'attaque et d'une cotte de mailles tricotée par des elfes qui la protège contre les orques, le virus de la rougeole et  les crises économiques internationales.)

Or, les prix baissent enfin à Phuket.
Même si, officiellement, les prix augmentent toujours; en fait, tout est négociable et certains propriétaires ont déjà diminué leurs prétentions jusqu'à 45% !

    Par exemple, cette maison, située à Rawai dans le sud de l'île, initialement mise en vente à 10,5 millions de Baht (228 000 €), vient de s'échanger à 5,9 millions (128 000 €). 

 

Autre exemple, cet hôtel 5 étoiles de  41 villas à vendre pour 380 Millions de Baht (8 200 000 €) était affiché à 10 millions d'Euros il y a un an.

Mais c'est du côté des promoteurs en difficulté que l'on trouve les plus belles affaires.

 
Par exemple, ce projet à compléter à Yamoo (voir détails) dont le prix demandé passe de 60 millions de Baht (1,3 millions d'Euros) à 35,4 (1 million de Dollars ou 770 000 €).
Le projet comprend 4 villas en construction (hors d'eau) à finir et une parcelle de terrain viabilisée sur laquelle on peut construire 3 villas supplémentaires.
L'une des 4 villas en construction vaut à elle seule plus de 40 millions de Baht, soit plus que le prix demandé pour l'ensemble du projet.

Ou encore le terrain de ce projet (voir détails) de 60 appartements et 6 villas à Bangtao qui était à vendre sur la base de 11,5 millions de Baht du Rai soit 145 € /m² est maintenant descendu à 10 millions de Baht du Rai soit 125 € /m².


A Botan Village, une villa de 350 m², dont l'acheteur initial ne peut payer les échéances, est de nouveau sur le marché à 16 millions de Baht (330 000 €) au lieu de 25 (516 000 €).

Alors, sommes-nous en crise pour autant?
Car, même s'il y a des affaires à faire en ce moment, le phénomène de baisse n'est pas encore généralisé. Surtout les baisses indiquées ici correspondent à une baisse des prétentions des vendeurs, pas à une perte par rapport au prix d'achat.

    Je vais d'abord énumérer les arguments négatifs, qui entraineraient une baisse des prix durables, puis les éléments positifs, ceux qui plaident plutôt vers une stabilisation du marché puis tenter de prédire une tendance à court / moyen terme.

1. Arguments négatifs
1. L'instabilité politique:
   Le conflit qui a éclaté au début 2006 a eu deux effets.
   Il a d'abord mis en évidence la carence de protection du droit de la propriété, en particulier dans le domaine de l'immobilier.
   Ensuite, le spectacle des aéroports bloqués fait redouter à certains un dérapage vers une guerre civile en Thaïlande.
   Le fonds du problème est justement qu'on ne peut même pas discuter du problème car il y a ici un tabou pesant sur tout ce qui touche la monarchie.
2. La crise économique internationale se répercute sur le marché de Phuket.
   Auparavant, les banques locales ne faisant pas de crédit aux étrangers désirant acheter un bien immobilier en Thaïlande ,ceux-ci avaient pris l'habitude de payer "cash", mais à l'aide de crédit obtenu dans leur pays d'origine et garanti par leurs biens propres. Cela n'est plus possible aujourd'hui.
   Une étude de Colliers International Thailand, sur le marché des stations balnéaires thaïlandaises, montre que le pouvoir d'achat des étrangers surtout en provenance des Etats-Unis, de l'Europe, de Hong Kong et de Singapour aurait déjà diminué de 20 à 50%. Cependant on peux s'intérroger sur les fondements de cette étude, étant donné que Colliers n'est pas vraiment actif sur le marché de Phuket.
3. Un "P/E" (price earning ratio) trop élevé: une rentabilité locative faible, due aux prix d'acquisition élevés.
4. Des charges élevés.
   En général, les charges dans les résidences privées tournent autour de 50 ฿ / m². Il n'est pas rare de voir des propriétaires ayant 500 € de charges à payer tous les mois.
5. La baisse du prix des matières premières, donc des coûts de construction, qui entrainerait une baisse des prix du neuf et, par conséquent, tirerait le marché vers le bas.
6. Un développement anarchique ne tenant aucun compte de l'environnement.
    
2. Arguments Positifs
   1. Même si la crise politique est loin d'être réglée, les troubles se sont calmés en apparence. Il faut remarquer qu'on jouit en Thaïlande d'une impression de sécurité au quotidien à laquelle on n'est plus habitué en France.
   2. Oui, la Thaïlande est touchée par la crise, mais l'impact sur le marché de l'immobilier local, et notamment à Phuket, s'observe différemment que dans le reste du monde.
      D'abord, il n'y a pas eu vraiment "d'effet sub-prime" direct ici, les banques n'accordant pas ou peu de crédits.
      Lorsqu'un marché est florissant, on ne peut empêcher une certaine part de spéculation. Cependant, ce que j'ai pu observer depuis 2004, en tant qu'agent immobilier et promoteur, ce ne sont pas des fonds d'investissement ou des financiers recherchant la meilleur rentabilité possible et alimentant une bulle spéculative, mais plutôt des individus faisant un achat à usage personnel, c'est-à-dire une résidence secondaire pour leurs vacances ou bien une demeure de retraite. Comme la finalité première n'était pas de gagner de l'argent à court terme et étant donné que les achats ont été payés cash, finalement peu de propriétaires ont besoin de vendre aujourd'hui.
   3. Le P/E est certes élevé, notamment pour les biens situés près des plages de la côte ouest et destinés à une location saisonnière; cependant il est encore possible de trouver des biens ayant une rentabilité locative décente pour les propriétés destinées à la résidence (par opposition à l'exploitation saisonnière) et achetées à un prix raisonnable.
   4. L'argument déflationniste ne tiendra qu'à très court terme car nous parlons de ressources limitées: le fer, le cuivre, sans parler du pétrole qui multiplie les hausses en augmentant les coûts de transport, toutes ces denrées sont épuisables. Par ailleurs, concernant la charge foncière, nous sommes sur une île encore plus petite que celle de Singapour (respectivement 543 Km² et 693 Km²), l'espace est donc rare.
      De plus, nombre de projets ont été suspendus ou même carrément annulés ce qui réduit l'offre de façon abrupte.
   5. Enfin, il y a ce que j'appellerais le "non-quantifiable".
      Voici quelques photos des îles de la Baie de Phang Nga. C'est à une heure de Phuket en voiture et c'est magnifique. C'est un facteur essentiel, on vient à Phuket pour la qualité de vie.
       

    Avant de conclure, je voudrais souligner que le marché de l'immobilier à Phuket est, par essence, lent. Nous évoluons sur un marché "international" ce qui veut dire qu'une fois qu'un bien est mis en vente, que l'annonce est publiée sur un médium international; il faut attendre que la partie intéressée organise un voyage (c'est-à-dire réserve un billet d'avion, se dégage des ses obligations etc.) pour venir visiter le bien sur place. Ceci rallonge considérablement la durée durant laquelle le bien reste sur le marché. Là où celle-ci se compte en jours à Singapour; à Phuket un bien se vend rarement en moins de 6 mois.
Quand je parle de court terme, je me place donc à l'horizon de l'hiver 2009-2010, voire 2010-2011.

Au niveau national, les analystes de grosses sociétés de promotion immobilière comme Supalai, Land and Houses ou encore Asian Property Development prévoient moins de transactions pour 2009, malgré une baisse de 5 à 10% de la valeur des résidences, baisse due, selon eux, à la chute des prix des matériaux de construction, et malgré les incitations fiscales mises en place récemment par le gouvernement.
Cette analyse ne peut être appliquée telle quelle au marché de Phuket en raison de sa spécificité.
D'une part, les incitations fiscales (l'abattement sur les ventes passerait de 100 000 à 200 000 ฿) n'auront de répercussion que sur les ventes inférieures à 3 millions de Bahts (environ 62 000 €). Or le marché de Phuket se situe plutôt dans le haut de gamme. D'autre part, c'est plutôt un marché de résidences secondaires qu'un marché de résidences permanentes; les préoccupations des acheteurs sont donc différentes.
Cependant, je pense également qu'on verra peu de transactions durant les 18 prochains mois.

Pour la suite, cela dépend de deux paramètres, à savoir la situation économique mondiale et surtout la situation politique locale, mais je pencherais plutôt, vers une stabilisation, voire une reprise du marché.

Lectures complémentaires sur la situation politique en Thaïlande:

• En Anglais, un article détaillé de The Economist, qui d'ailleurs a été censuré en Thaïlande car il parle de la monarchie: Thailand's monarchy — The king and them .
• En Français, un article d'Alternatives International qui recoupe certaines des informations apportées par The Economist: Thaïlande Les suites du coup d’état : une spirale sans fin ?

Le prix des appartements à Phuket a doublé en 3 ans

Si on en croit une étude publiée récemment par Raimond Land "Why Invest in Phuket" ("Pourquoi investir à Phuket"), le prix moyen des appartements sur l'île est maintenant de 101 203 Baht/m², presque le double du prix au m² observé en 2005; ceci en raison des nouveaux projets d'hôtels des acquisitions et améliorations qui continuent malgrè la crise économique et politique.

Le point de vue de Raimond Land s'exprime ainsi:

"En prenant en compte les grandes chaînes internationales d'hôtels qui investissent sur le marché de Phuket et la diversité de nationalité qui achète dans nos projets, il ne fait aucun doute que Phuket soit destinée à une croissance à long terme dans le secteur de l'immobilier".

Ce rapport prévoit aussi d'important retour sur investissement tant au niveau de la rentabilité locative que de l'appréciation des biens aussi bien pour les Thaïs que pour les Farangs; et détermine la rentabilité locative actuelle moyenne à 6 à 10% par an.

Je me permets de nuancer ce tableau, car il me semble qu'il omet de préciser quelques détails:

1. De ce que j'ai pu observer en tant qu'agent immobilier à Phuket immobilière Agency (www.phuketimmo.com), l'acquisition d'un appartement sur plan est considérablement plus risqué que l'acquisition d'une villa.
   En effet, de nombreux promoteurs, y compris de grands noms, ont fait faillite ou ont mis leur projet en attente. Je connais donc des cas de personnes qui ont versé un accompte important pour un appartement qui ne sera jamais livré. Ces personnes n'ont aucun recours, car, si l'achat d'une villa donne un droit sur le terrain ce qui permettrait à l'acquéreur de finir les travaux lui-même en cas de défaillance du promoteur, l'achat d'un appartement en revanche, même en soi-disant pleine propriété (la fameuse "condominium freehold"),  ne donne aucun droit sur le terrain. En bref, si vous achetez un appartement au 3^e étage d'un immeuble qui ne sera jamais construit, il ne vous reste RIEN.
2. Quand on parle d'appréciation du bien, on se place implicitement dans le cas de l'acquisition en pleine propriété, qui est, encore une fois, le cas le plus rare. En effet, si on étudie le cas d'une acquisition sous forme de bail on devra (du moins théoriquement) parler de dépréciation.
   Je m'explique : Mettons que vous signiez un bail sur un appartement sur une durée de 30 ans. Dans un an, il ne vous restera que 29 ans, c'est-à-dire que vous aurez perdu 3,33% de la valeur de votre bien.
3. L'acquisition d'un appartement en pleine propriété aux termes de la loi dite Condominium Act, n'autorise la vente aux étrangers que de 49% des la surface commercialisable de ces appartements (ce qui rend le projet difficile à compléter faute de trouver les acquéreurs thaïs pour les 51% restant). Par ailleurs, cette loi interdit l'acquisition desdits appartements en vue d'exploitation commerciale. C'est-à-dire que vous ne pouvez théoriquement pas les acquérir uniquement pour les louer.
4. La location d'un immeuble est normalement sujette à une taxe de 12,5% du montant du loyer. Personne ne la paie, mais si un jour le fisc thaï se réveille...

La Thaïlande 13e mondiale pour la facilité d’entreprendre

Le "Projet Doing Business", qui mesure la règlementation des affaires dans 181 pays et les villes sélectionnées au niveau sous-national et régional, a publié son classement pour 2008. Vous pouvez télécharger ce document à l'adresse suivante:
http://francais.doingbusiness.org/economyrankings/Default.aspx

Cette étude commandée par la Banque mondiale place la Thaïlande en 13e positon dans le classement 2009,  en progression de 6 place par rapport au classement de 2008. La Thaïlande talonne ainsi le Japon, 12e, et devance la Finlande, 14e. La France quant à elle est 31e, en progrès d'une place sur le classement 2008.
On retrouve aux premières places les bons élèves habituels: Singapour, Nouvelle Zélande, États-Unis et Hong Kong.

D’après ce rapport, la Thaïlande serait même en tête des réformateurs de la région avec des améliorations dans 4 domaines: enregistrement des propriétés, la protection des investisseurs, le paiement des taxes, et le commerce transfrontalier.

A première lecture, on serait tenté de conclure qu’il est 2 fois plus facile de faire des affaires en Thaïlande qu’en France.
Qu'en est-il vraiment?

Tout d'abord, l'ambiance générale ici depuis 2 ans est qu'il est plutôt plus difficile de faire des affaires qu'auparavant et ceci est valable autant parmi les milieux d'affaires farangs que parmi les milieux thaïs. Cela pourrait être évidemment mis sur le compte de la crise politique qui traine depuis le début 2006. Mais, en fait, la situation politique n'est pas si catastrophique dans le sens que, si elle provoque des incertitudes, il n'y a pas véritablement de violences.

Ce qui revient souvent dans les discussions c'est le problème découlant de l'impossibilité d'obtenir un crédit. Or cela est dû justement à la dégradation de la protection des investisseurs durant les 3 dernières années.

On observe donc sur le terrain exactement l'inverse de la situation décrite dans le rapport de "Doing Business".
Se pourrait-il qu'une éminente organisation, émanation de la Banque Mondiale, se soit trompée? En tous les cas, cela ne se serait jamais vu!

Pour comprendre d'où provient cette différence, une autre étude devient très intéressante. C'est "l'indice de perception de la corruption 2007" publié par Transparency International qui classe la Thaïlande 84e avec une moyenne de 3,3 sur 10. (Pour référence la France, déjà "pas très bon élève" est classée 19e avec une moyenne de 7,3 sur 10).
Cf: http://www.transparency.org/publications/publications/annual_reports/annual_report_2007

Ou encore, l'étude de World Audit qui classe la Thaïlande 67e mondial en terme de corruption et 88e en terme de démocratie.
Cf: http://www.worldaudit.org/corruption.htm

Mon argument est que c'est très joli de voter des lois censées faciliter le commerce. Cependant, si ces lois ne sont jamais effectivement appliquées du fait de l'inertie du système et de sa corruption, il ne faut pas les prendre en considération dans une étude économique comme l'a fait "Doing Business Project".

On peut nuancer en relevant que la corruption étant plus largement accessible en Thaïlande qu'en France, elle devient un facteur de flexibilité.
L'argument est pervers, mais nous sommes en Thaïlande et la logique n'est pas de mise.

Créer une entreprise en Thaïlande

Je vais ici tenter de répondre à une question qui m'a été posée par un lecteur, M. Julien D.:

Salut a toi,

Je viens de tomber sur ton site par hasard, j'ai pour projet de vivre à l'étranger et mon dévolu s'est posé sur la Thaïlande.
Hélas je ne connais pas grand chose sur ce pays.
Je souhaite y monter une affaire avec les économies que j'ai de France.
Je sais qu'il faut trouver un Thaï pour pouvoir y travailler.
Si tu peux m'en dire un peu plus.
merci

julien

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Bonjour Julien,

Merci pour votre message.

Avant tout, quoique vous fassiez en Thaïlande, il faut accepter le fait que le système est différent de celui de l'Europe; et, qu'en schématisant, il offre, certes, moins de sécurité mais plus de flexibilité.

En fait, légalement, les étrangers ont besoin de partenaires et d'employés de nationalité thaïlandaise pour pouvoir opérer en Thaïlande.
Ceci dit, d'un point de vue pratique, il peut s'agir (et il s'agit souvent) de prêtes-noms.

Pour obtenir un permis de travail, il faut:

• monter ou acquérir une société par action: "Company Limited", l'équivalent de notre SARL (Société à Responsabilités Limités, c'est-à-dire où la responsabilité des actionnaires se limite à leur apport et ne s'étend pas à leurs biens propres),
• dont le nombre total d'actionnaires doit être d'au moins 3 personnes (auparavant il en fallait 7),
  (Ces personnes peuvent être des personnes physiques ou morales. Cependant lors de la constitution, il faut mettre des personnes physiques, que l'on pourra remplacer par des personnes morales (c'est-à-dire des sociétés ou des associations elles-même enregistrées en Thaïlande.)
• dont le nombre total de parts sociales détenues par des actionnaires étrangers ne doit pas dépasser 49% du capital,
• dont le capital est d'au moins 2 millions de Baht par permis de travail demandé,
• qui emploie au moins 4 employés de nationalités thaïlandaise par permis de travail demandé.

Cela à l'air compliqué, mais en réalité, il s'agit souvent d'un simple jeu d'écritures comptables, car, par exemple, les autorités ne vérifient en pratique pas que tout le capital a été libéré par les actionnaires lors de la création de la société.
Par ailleurs, les actionnaires thaïs (qui portent les 51% des parts) sont des prêtes-noms qui ont signé des cessions de parts en blancs, voire des reconnaissances de dettes et qui détiennent des parts dites "préférentielles" qui leur donne moins de droit que les parts des véritables propriétaires de l'entreprise.

En clair, avec un bon comptable ou avocat, vous pouvez utiliser une société, que vous contrôlez sans en être le propriétaire en nom propre, dont les actionnaires, le capital et les employés sont fictifs.
Bienvenu au Pays du Mensonge.

Si l'esprit vous choque n'allez pas plus loin, car vous ne changerez pas le pays.

Concrètement, si vous avez besoin, par exemple, de 2 permis de travail dans votre entreprise, il vous faudra "montrer" un capital de 4 millions de Baht (environ 80 000 €) et 8 employés thaïlandais (même si ceux-ci ne mettent jamais les pieds dans l'entreprise).

Vous trouverez des affaires à vendre (et parfois en location-gérance) sur mon site d'agence: www.phuketimmo.com.

En vous souhaitant bonne chance dans votre entreprise !

Les services d'immigration préparent une carte de "voyageur fréquent"

Le chef de la police de l'immigration, le Lieutenant Général de Police Chatchawan Suksomchit a annoncé l'introduction, d'ici la fin de l'année, d'une nouvelle "carte d'immigration", à l'usage de ceux qui entrent et sortent fréquemment de Thaïlande.
Cette carte s'adresse aux personnes qui visitent la Thaïlande 3 à 5 fois par an quelle que soit leur nationalité.

Les titulaires de la carte, Thaïs ou étrangers, pourront contourner les procédures de la police de l'immigration, qui comprennent la recherche de suspects et de personne sur les listes noires de l'immigration, et auront le privilège de passer par une procédure accélérée à l'aéroport.

Cette carte qui devrait être distribuée d'ici la fin de l'année, au milieu de la haute saison fait partie des efforts pour promouvoir le tourisme dans le royaume.

Malheureusement, comme d'habitude, les informations initialement données par l'administration thaïlandaise sont extrêmement vagues.
Pour commencer, je trouve le nom choisi malencontreux car "l'Immigration Card" ne s'adresse pas aux immigrants (extrêmement rare dans un pays qui n'accorde pratiquement jamais de titre de résident aux étrangers) mais aux touristes.
On ne sait pas qui peut obtenir cette carte ni comment. Encore une fois, le gouvernement donne l'impression de ne pas savoir exactement ce qu'il veut.
Ensuite, tout le monde se souvient des avantages accordés "à vie" à ceux qui avaient souscrit à la "carte élite" (à l'époque un million de Baht, soit 20 000 €), et qui ressemblait à ceux présentés ici (visa d'une durée de 5 ans, passage "V.I.P. à l'immigration, etc.). Ces services ont été annulé suite à la faillite de la carte (pourtant lancée par le gouvernement).

Un (dernier) petit coin de paradis

Pour ceux qui saturent de la foule de Patong, j'aimerais montrer qu'il reste à Phuket quelques endroits encore préservés.

Voici donc une petite plage située à Rawai non loin de Promthep Cape (non ce n'est pas Nui Beach).

Il est donc encore possible d'habiter devant une plage déserte. Pour celle-ci c'est un peu tard car Phuket Immobilière Agency a déjà vendu tout le terrain jouxtant cette plage.

Chantier de construction à Layan Beach

Voici quelques nouvelles photos de la villa 4 000 m² que nous construisons en bord de mer à Layan à côté du Resort Trisara.

Vue sur la Mer Anadaman prise depuis le salon.

  La Plage de Layan avec lîle de (Koh) Kala en arrière plan.

Par ailleurs, vous pouvez aussi suivre la progression des travaux sur le projet Botan Village à http://www.botanvillage.info/construction/.